คอนโดเสียหายจากแผ่นดินไหว ใครจ่ายค่าซ่อมห้อง หรือไม่อยากเช่าต่อแล้ว ยกเลิกสัญญาเช่าห้องได้ไหม และประกันคุ้มครองความเสียหายจากแผ่นดินไหวหรือเปล่า มีคำตอบมาฝากแล้ว
ห้องเสียหาย ยกเลิกสัญญาเช่าได้ไหม ?
เราต้องเข้าใจก่อนว่า สัญญาเช่า คือ สัญญาที่ฝ่ายหนึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ผู้ให้เช่า) ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้อีกฝ่าย (ผู้เช่า) ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินในชั่วระยะเวลาอันจำกัด และผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าเช่าให้
แสดงว่า สาระสำคัญของสัญญาเช่า คือ การส่งมอบทรัพย์สินให้ฝ่ายผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์นั่นเอง
"หมายความว่า หากผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้ สัญญาเช่านั้นก็เป็นอันยกเลิก"
"แต่ถ้าเสียหายเพียงบางส่วน แบบนี้ผู้เช่าสามารถขอลดค่าเช่าลงตามส่วนหรือจะเลิกสัญญาก็ได้ หากไม่สามารถใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าได้ตามความมุ่งหมายที่เข้าทำสัญญาเช่า"
กรณีที่ 1 : ถ้าคอนโดที่เราเช่าอยู่นั้นพังไปทั้งหมด แบบนี้สัญญาเช่ายกเลิกทันที เพราะทรัพย์สินที่เช่าไม่เหลืออยู่แล้ว
กรณีที่ 2 : ถ้าคอนโดที่เราเช่าอยู่นั้นแตกร้าว เสียหาย แบบนี้ก็จะต้องพิจารณาก่อนว่าความเสียหายดังกล่าวสามารถซ่อมแซมแก้ไขได้หรือไม่
-
ถ้าแก้ไขได้ ผู้ให้เช่าก็จะต้องรีบดำเนินการแก้ไขซ่อมแซม เพื่อให้ผู้เช่าสามารถกลับเข้าไปอยู่อาศัยได้ตามปกติ กรณีนี้ก็อาจยังไม่ถึงขั้นที่จะเลิกสัญญากันได้
-
แต่ถ้าแก้ไขไม่ได้ เช่น หน่วยงานราชการประกาศว่าอาคารนี้ไม่ปลอดภัย แม้ห้องจะยังไม่ได้พัง แต่ผู้เช่าก็ไม่สามารถเข้าไปใช้สอยได้ตามความมุ่งหมาย (เข้าไปอยู่อาศัย) กรณีนี้ผู้เช่าก็สามารถเลิกสัญญาได้ทันที
ทั้งนี้ทั้งนั้น เรื่องความปลอดภัยนี้ คนที่จะบอกว่าปลอดภัยหรือไม่ปลอดภัย ถ้าคู่สัญญาเถียงกันอาจจะหาข้อยุติไม่ได้ คนที่จะช่วยชี้ขาดได้คือ คนกลางอย่างหน่วยงานราชการ หรือวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาต
ถ้าห้องยังอยู่ได้ แต่ห้องแตกร้าว
แบบนี้ใครต้องจ่ายค่าซ่อม ?
โดยหลักแล้ว ฝ่ายที่ทำให้เกิดความเสียหายจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าซ่อม แต่ถ้าเป็นเหตุสุดวิสัย (เหตุที่ไม่มีใครสามารถป้องกันได้) เช่น แผ่นดินไหว แบบนี้จะถือว่าไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดเลย เราก็จะต้องว่ากันไปตามหลักกฎหมายเรื่องการเช่า ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 กรณี ตามความเสียหายที่เกิดขึ้น
- กรณีแรก : ถ้าโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่า หรือเรียกง่าย ๆ ว่าต้องซ่อมใหญ่ เช่น ห้องแตกร้าว เพดานพัง ประตูพัง แบบนี้จะเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า
- กรณีที่สอง : ถ้าเป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย เช่น หลอดไฟขาด ผนังเป็นรอยเล็กน้อย แบบนี้ตามกฎหมายจะเป็นหน้าที่ของผู้เช่า
ดังนั้น ความเสียหายที่เกิดขึ้นในห้องจากเหตุแผ่นดินไหว เราต้องพิจารณากันก่อนว่าเป็นกรณีที่ซ่อมใหญ่หรือซ่อมเล็ก ถ้าเป็นการซ่อมใหญ่ ผู้ให้เช่าก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด แต่ถ้าเป็นการซ่อมเล็ก แบบนี้ผู้เช่าก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเอง
ประกันคอนโดคุ้มครองแผ่นดินไหวหรือไม่ ?
ดังนั้น หากคอนโดเสียหาย-แตกร้าวจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว
ประกันก็จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าเสียหายในส่วนนี้ให้ทั้งหมด
แต่ท่านเจ้าของห้องอย่าเพิ่งดีใจนะครับ เพราะที่บอกว่าประกันรับผิดชอบให้นั้น หมายถึง เขารับผิดชอบในส่วนกลางของคอนโดเท่านั้น ไม่รวมถึงความเสียหายในห้องของท่าน เว้นแต่ส่วนที่เป็นโครงสร้างของอาคาร เพราะกรณีทรัพย์สินหรือเฟอร์นิเจอร์ของท่านเสียหายหรือบุบสลาย ประกันของส่วนกลางจะไม่คุ้มครองด้วย หากจะได้รับความคุ้มครองต้องเป็นกรณีที่ท่านเจ้าของห้องมีการทำประกันภัยในส่วนของท่านเพิ่มเติมอีกกรมธรรม์หนึ่ง หลายท่านที่ไม่เคยเห็นความสำคัญของการทำประกันก็อาจจะได้ตระหนักถึงความสำคัญเมื่อเกิดเหตุขึ้นนี่แหละครับ
ทั้งหมดที่เล่าไปเป็นเพียงหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องในเบื้องต้น แต่เพื่อน ๆ จะต้องไปดูข้อความโดยละเอียดในสัญญาเช่าและกรมธรรม์ประกันภัยที่ท่านมีด้วยอีกครั้ง ที่สำคัญที่อยากฝากไว้คือ ความเข้าอกเข้าใจกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าในยามที่เกิดเหตุเช่นนี้ เป็นสิ่งสำคัญกว่าการที่เราจะมุ่งเอาชนะกันด้วยข้อกฎหมาย
