ซื้อบ้านมือสองอย่างไร ให้ถูกใจ สมราคา

เรียบเรียงข้อมูลโดยกระปุกดอทคอม

          หลาย ๆ คนใฝ่ฝันที่จะมี "บ้าน" เป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวพร้อมสวน ทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮม ถ้าบ้านนั้นเป็นชื่อของเราคงจะดีไม่ใช่น้อยเลยใช่ไหมล่ะคะ... แต่ทว่าบ้านมือหนึ่งราคาก็ค่อนข้างสูง ยิ่งเป็นทำเลทองด้วยแล้วล่ะก็ ราคาคงไม่ธรรมดาแน่ ๆ วันนี้กระปุกดอทคอมก็ขอนำข้อมูลในการซื้อ "บ้านมือสอง" เพื่อเป็นอีกทางเลือกหนึ่งให้กับผู้ที่มีกำลังซื้อจำกัดมาฝากกันค่ะ ... เขาว่ากันว่าตาดีได้ตาร้ายเสีย เรื่องบ้านก็เช่นกัน ซื้อของใหญ่ต้องค่อย ๆ เลือกและพิถีพิถันสักเล็กน้อยนะคะ เพื่อที่จะได้บ้านมือสองในราคาสมเหตุสมผล และคุ้มค่าที่สุด


เพราะเหตุใด ทำไมเจ้าของเก่าถึงขายบ้าน

           เหตุผลที่คนเราจะขายบ้านนั้นก็แตกต่างกันออกไป บ้างก็ต้องการซื้อบ้านใหม่ บ้างก็ต้องย้ายที่อยู่ หรือบางคนก็ต้องขายเนื่องจากกำลังถูกฟ้องบังคับจำนอง เป็นต้น ซึ่งเหตุผลดังกล่าว ก็จะทำให้รูปแบบในการซื้อขายแตกต่างกันออกไป ดังนั้น เราต้องศึกษาและสอบถามดี ๆ ว่าเพราะเหตุใด ทำไมถึงต้องการขายบ้าน เพื่อนำเหตุผลมาประกอบการตัดสินใจนะคะ

4 ทางเลือก สำหรับการซื้อบ้านมือสอง

            ช่องทางการมองหาบ้านมือสองนั้น มีด้วยกันอยู่ 4 วิธีใหญ่ ๆ ซึ่งแต่ละวิธีนั้นก็มีข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้...

 ◆ การซื้อกับเจ้าของโดยตรง

            การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ถือว่าเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการซื้อขายบ้าน โดยเฉพาะการต่อรองราคาที่สามารถต่อรองกันได้แบบตัวต่อตัว แต่ทั้งนี้ ผู้ซื้อก็ควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ผู้ขายนั้นเต็มใจที่จะขายเพราะเหตุใด หรือขายเพราะเกิดปัญหาจากตัวบ้าน

            ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องกังวลสำหรับการ "ซื้อกับเจ้าของโดยตรง" นั้นก็คือ "นิติกรรมสัญญา" เนื่องจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องดำเนินการเรื่องสัญญาเองทั้งหมด และถ้าหากตรวจสอบไม่รอบคอบ อาจจะส่งผลกระทบในอนาคตก็เป็นได้ ทางที่ดีควรจะขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญเข้ามาดำเนินการ ให้ในเรื่องนี้ เพื่อความสะดวก และความสบายใจ ของผู้ซื้อและผู้ขาย

 ◆ การซื้อผ่านนายหน้า

          การซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้า เป็นวิธีที่นิยมซื้อขายมากที่สุดเลยทีเดียว เพราะนอกจากจะมีแบบบ้าน หรือทำเล ตามราคาที่มีมาให้เลือกอย่าง มากมายแล้ว ยังสามารถเชื่อใจได้ว่า บ้านแต่ละหลังที่นายหน้าของบริษัทที่จัดหามาให้เลือกนั้น ผ่านการคัดกรองมาแล้วระดับหนึ่ง อีกทั้งยังมีตัวแทน ดำเนินเรื่องให้หลายอย่าง ไม่ว่าจะพาไปสำรวจ เจรจาราคา จัดการเรื่องสัญญา หรือเรื่องเงินกู้ โดยมีค่านายหน้าประมาณ "3%" ของราคาขาย ซึ่งทางผู้ขายจะเป็นผู้จ่ายให้ แต่อย่างไรก็ดี ในขั้นตอนการทำสัญญาผู้ซื้อควรต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า กำลังทำสัญญากับ "เจ้าของบ้านตัวจริง" โดยการขอดู บัตรประชาชน และชื่อหลังโฉนดก่อนจะตกลงปลงใจเซ็นสัญญา

◆ สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน

           การซื้อบ้านที่เป็นสินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน หรือที่เรียกง่าย ๆ ก็คือ บ้านที่หลุดจำนอง หรือบ้านที่ได้มาจากลูกหนี้นั้นเอง ซึ่งวิธีนี้ ก็กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะนอกจากจะมีบ้านราคาถูกกว่าตลาดมาให้เลือกอย่างมากมายแล้ว ยังสามารถขอสินเชื่อได้ง่าย แถมดอกเบี้ยยังต่ำกว่าซื้อจากแหล่งอื่น ๆ อีกด้วย เนื่องจากทางธนาคารเจ้าของบ้านจะให้สินเชื่อเอง อีกทั้งบางแห่งยังยกเว้นค่าธรรมเนียมด้วย

          แต่ทั้งนี้ ก็ต้องยอมรับว่า บ้านส่วนมากที่หลุดจำนอง ส่วนมากมักจะมีสภาพทรุดโทรม บางทีอาจจะมีลูกบ้านที่ยังมีชื่อติดอยู่ มาขออาศัยอยู่ด้วย ดังนั้น จึงต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่า ไม่มีชื่อของใครอยู่ในบ้านหลังนี้แล้ว ซึ่งถ้ายังชื่ออยู่ก็ต้องให้ทางธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่บ้านจะกลายมาเป็นของเรา หรือถ้าจะให้มั่นใจที่สุด ต้องให้ธนาคารนั้น ๆ เป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อย จะไม่ได้ต้องเสียเวลามาฟ้องขับไล่กันทีหลัง

◆ ประมูลจากกรมบังคับคดี

           การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ถึงแม้ว่าจะมีกระบวนการหรือขั้นตอนต่าง ๆ มากมาย แต่หลายคนก็ยอมรอ เพื่อที่จะได้บ้านในราคาถูก เพราะ ราคาประมูลนั้นต่ำกว่าตลาดประมาณ 50% เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ ก่อนการประมูลผู้ซื้อก็ควรไปดูสถานที่จริง เพื่อประเมินราคาที่จะพร้อมสู้ไว้ล่วงหน้า ทั้งนี้ ก็จะได้ไม่ถูกกระตุ้นให้ประมูลราคาโดยไม่จำเป็น หรือไม่สมกับราคาบ้าน

           นอกจากนี้ ยังควรระมัดระวังในเรื่องของ "ผู้บุกรุก" ที่ถึงแม้ว่าทางศาลจะฟ้องขับไล่ให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านในทันที แต่ทั้งนี้เราก็ไม่สามารถทราบ ได้ว่าผู้บุกรุกจะยอมออกไปเมื่อไร และอีกปัญหาที่ต้องประสบพบเจอนั้นก็คือ การฟ้องคัดค้านราคา ซื้อตามกระบวนกฎหมาย ลูกหนี้สามารถคัดค้านราคาได้ 1 ครั้ง



ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง

◆ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย

         การทำสัญญาซื้่อขายบ้านมือสองนั้น ต้องอาศัยผู้ที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายมาเป็นที่ปรึกษา แต่หากใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน หรือขอความช่วยเหลือจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ก็น่าจะช่วยแบ่งเบาภาระนี้ได้ส่วนหนึ่ง

         แต่ก่อนที่จะลงมือทำสัญญาจะต้องสำรวจกำลังเงินที่จะใช้ "วางมัดจำ" ให้พร้อมเสียก่อน เพราะการซื้อบ้านมือสองจะต้องมีเงินสดจำนวนหนึ่งมาวางมัดจำ หรือจ่ายส่วนต่างที่ธนาคารไม่ให้สินเชื่อเต็ม 100% ของราคาบ้าน เพราะฉะนั้น จำนวนเงินที่ต้องเตรียมจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการกู้และวงเงินที่ธนาคารให้กู้ส่วนหนึ่งด้วย

         ส่วนบ้านที่ได้จากการประมูลจากกรมบังคับคดี จะต้องเตรียมเงินสดจำนวน 50,000 บาท (ในกรุงเทพมหานคร) และ 40,000 บาท (ในต่างจังหวัด) เพื่อใช้เป็นเงินมัดจำในการประมูลและเมื่อประมูลได้แล้วต้องวางเงินมัดจำ 25% ของราคาทรัพย์ รวมเงินวางประกันในวันนั้น ที่เหลืออีก 75% ชำระภายใน 15 วัน นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย

         ส่วนการซื้อผ่านนายหน้าต้องเตรียมเงินวางมัดจำประมาณ 10% ของราคาบ้านในวันทำสัญญา แต่สามารถเจรจาต่อรองได้

◆ การกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

         น้อยคนนักที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด เพราะฉะนั้นเงินกู้ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนที่ซื้อบ้านมือสอง แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะกู้จากสถาบันการเงินใด อย่าลืมประเมินศักยภาพในการผ่อนชำระของตัวเอง เพราะต้องผ่อนบ้านออกไปอย่างน้อย 20-30 ปี ถ้าศักยภาพทางการเงินไม่พอ บ้านมือสอง ก็อาจจะต้องส่งต่อไปยังบุคคลที่ 3 แน่ ๆ

◆ การโอนกรรมสิทธิ์

         การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้ ...

         - คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) 1 ฉบับ

         - หนังสือสัญญาขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ท.ด.13) 3 ฉบับ

         - บันทึกการประเมินราคาประเมินราคาทรัพย์สิน (ท.ด.86) 1 ฉบับ

         - บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) 2 ฉบับ

          ในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเตรียมเอกสารดังนี้

         - แบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40) 2 ฉบับ

         ส่วนที่สำคัญที่สุดนั้นก็คือ ต้องเตรียมเงินสดไปด้วย เพราะในแต่ละขั้นตอนนั้น จะมีค่าใช้จ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วแต่การตกลงของทั้งคู่ อาทิ

         - ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน

         - ค่าจำนองอีก 0.01%

         - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

         - ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล

         - ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาจะคิดในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และกรณีนิติบุคคลจะต้องชำระ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายในราคาที่สูงกว่า


เอกสารขอกู้ซื้อบ้านมือสอง

         ก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านมืองสองนั้น ผู้ซื้อต้องเตรียมเอกสาร และหลักฐานให้พร้อม เพื่อใช้ประกอบในการกู้ โดยแบ่งได้ดังนี้

          หลักฐานส่วนตัว

         - สำเนาทะเบียนบ้าน

         - บัตรประจำตัว

         - ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่าหรือใบมรณบัตร

         - สำเนาเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี)


หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ แบ่งเป็น 3 กรณี คือ

1. กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำต้องเตรียม

         - ใบรับรองเงินเดือน หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง

         - สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร

2. กรณีประกอบอาชีพอิสระต้องเตรียม

         - สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล

         - บัญชีเงินฝาก พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน และ

         - หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่น ๆ หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย ประกอบด้วย

         - สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด

         - แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน

         - สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญามัดจำ

3. กรณีมีผู้กู้ร่วม

         โดยผู้ซื้่อต้องเตรียมหลักฐานส่วนตัว และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมไปด้วย ในขั้นตอนการเตรียมหลักฐานต่าง ๆ ดังกล่าวข้างต้นให้ครบถ้วนในวันที่ไปยื่นกู้ เพราะจะมีผลกับการพิจารณาอนุมัติของธนาคาร หากในวันที่ยื่นกู้เอกสารไม่ครบ เจ้าหน้าที่อาจจะไม่รับเรื่อง หรืออาจรับเรื่องไว้และให้ผู้ขอกู้นำ หลักฐานมาแสดงเพิ่มเติม ซึ่งผู้ขอกู้ควรจะนำมาให้เจ้าหน้าที่ภายใน 3 วัน เพื่อจะไม่ทำให้การวิเคราะห์และอนุมัติเงินกู้ล่าช้าออกไป เพราะฉะนั้นการอนุมัติเงินกู้จะช้าหรือเร็วขึ้นอยู่กับการเตรียมเอกสารให้ครบด้วย

 
การตรวจรับบ้านมือสอง

         ก่อนที่เราจะทำการโอนเงินเพื่อที่จะให้บ้านดังกล่าวกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของเรานั้น ควรต้องตรวจสอบ "สภาพบ้าน" ว่ามีข้อบกพร่องอะไร ไม่ใช่เพียงแค่สภาพบ้านภายนอกเท่านั้น แต่รวมไปถึงสภาพภายใน ไม่ว่าจะเป็น ระบบไฟฟ้า, ระบบประปา,ระบบสุขาภิบาล, ความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้าง เช่น ส่วนใต้หลังคา เป็นต้น นอกจากนี้ ปัญหาที่พบบ่อย ๆ ของบ้านมือสองนั้นก็คือ ปัญหาน้ำรั่ว ท่อตัน ถังบำบัดเต็มบ่อย พร้อมส่งกลิ่นที่ไม่พึงประสงค์รบกวน  ซึ่งปัญหาเหล่านี้จะต้องส่งผลกระทบต่อผู้อาศัยในวันข้างหน้าอย่างแน่นอน ทั้งนี้ ปัญหาดังกล่าว จะต้องดำเนินการตรวจสอบโดยด่วน เพื่อป้องกันความผิดพลาดในการซื้่อบ้านมือสองให้น้อยที่สุด


ทริคเล็ก ๆ น้อย ๆ ในการซื้อบ้านมือสอง

  - เลือกทำเลที่เดินทางสะดวก คล่องตัว

  - สามารถสัญจรได้หลายช่องทาง และหลายรูปแบบ

  - ไม่ควรซื้อบ้านที่เป็นซอยตัน หรือไม่มีกลับรถ

  - ไม่ควรซื้อบ้านที่เป็นถนนหลัก เนื่องจากมีรถผ่านไปผ่านมาบ่อย ส่งเสียงดังตลอดเวลา

  - ควรเลือกทำเลที่อยู่ในจุดห่างไกลบ่อบำาบัดน้ำเสีย หรือจุดทิ้งขยะของหมู่บ้าน
 
  - ตัวโครงสร้างของบ้านจะต้องไม่มีรอยร้าว หรือมีการทรุดตัวของเสา

  - ถ้าหากเป็นบ้านที่มูลค่าสูง ควรพาวิศวร ผู้รับเหมา และผู้จัดสวนเข้าไปตีราคาด้วย

  - สำรวจสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ บ้าน และเพื่อนบ้าน ว่าเหมาะสำหรับผู้ซื้อหรือไม่


         กระปุกดอทคอมหวังว่า ข้อมูลการซื้อบ้านมืองสองที่เรานำมาแบ่งปันกันในวันนี้ คงจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อบ้านมือสองไม่มากก็น้อยนะคะ ถึงแม้ว่าการเป็นเจ้าของบ้านมือสองนั้น จะมีขั้นตอนที่ลำบากมากมาย และต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการเลือกมากเป็นพิเศษ แต่ทั้งนี้ ถ้าเป็นบ้านที่ได้มาจากน้ำพักน้ำแรงของตนเอง ไม่ว่าจะซับซ้อน หรือเหนื่อยขนาดไหน แต่ถ้ามันขึ้นชื่อว่าเป็น "บ้านของเรา" แค่นี้ก็มีความสุขแล้วล่ะค่ะ ยังไงก็ขอให้ทุกท่านที่กำลังจะซื้อบ้านมือสองได้บ้านที่ดี ทำเลทอง และราคาถูกกันทุกคนนะคะ ^ ^