ประสบการณ์ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ของคนอยากหารายได้เพิ่ม คุ้มหรือไม่มาดูกัน

          สวัสดีครับ น่าจะมีหลาย ๆ คนที่สนใจหา Passive Income เพื่อเป็นรายได้เสริมกันนะครับ กระทู้นี้ผมตั้งใจเขียนขึ้น เพื่อเป็นแนวทางสำหรับผู้ที่สนใจจะทำคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ว่าหนทางในการทำมันง่ายหรือยากอย่างไร เจอปัญหาอุปสรรคอะไรบ้าง โดยจะเป็นการทำงานตั้งแต่เริ่มหาห้องที่เหมาะสม แต่งห้อง ปล่อยเช่า และดูแลหลังการปล่อยเช่า ผมเขียนในฐานะมือใหม่ ที่อยากลองมีอะไรเป็นของตัวเองนะครับ คำแนะนำของผมไม่ได้ชี้วัดว่าสิ่งที่ผมตัดสินใจทำถูกต้องเสมอไป เพียงแต่เป็นมุมมองของผมครับ หลายท่านอาจมีวิธีหาเงินที่ดีกว่านี้มาก แต่ผมแค่เพียงอยากทำในสิ่งที่ผมรักครับ ลองมาดูกันครับ

1. มองหาคอนโดที่คิดว่ามี Potential สามารถปล่อยเช่าได้

          ไม่ว่าคุณจะซื้อคอนโดมือหนึ่งหรือมือสอง ข้อนี้คือปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการปล่อยเช่าคอนโดครับ เนื่องจากการจะปล่อยเช่าได้จะต้องมี Demand ในการเช่าก่อน หากไม่มี Demand จบเห่ครับ วิธีการดูง่าย ๆ ของผมนะครับ

          - ทำเลใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์, ใกล้ออฟฟิศ, ใกล้สถานศึกษา (แนะนำเป็นมหาลัย)

          - ติดถนนใหญ่ ไม่เข้าซอยลึก ถ้าเป็นซอยต้องเป็นซอยที่มีความสำคัญ (เช่น ซอยทองหล่อ เอกมัย อ่อนนุช เป็นต้น)

          - Developer ที่พัฒนาคอนโดก็สำคัญนะครับ เอาที่แบบเราเคยได้ยินชื่อบ่อย ๆ เพราะจะขายออกง่ายและได้ราคาดีกว่า รวมถึงการดูแลส่วนกลางก็มักจะดีกว่าครับ

          - เป็น High Rise จะดีกว่าครับ เพราะว่าวิวที่สูงมักจะเรียกความน่าสนใจได้มากกว่า

          - ถ้าเป็นคอนโดมือสอง ลองสังเกตง่าย ๆ ครับ ถ้าคนอยู่เยอะ อยู่เกือบเต็ม แสดงว่าที่นี่มี Demand ครับ ถ้าดูยากลองดูราวระเบียงว่ามีคนตากผ้าเยอะมั้ย ช่วยได้ครับ 555 แต่ควรประกอบด้วยข้อที่ผมกล่าวมาข้างต้น

          - ขยันดูครับ ผมดูคอนโดเยอะมากก่อนจะได้ห้อง ความถนัดของแต่ละท่านไม่เหมือนกัน รวมถึงทุนทรัพย์ก็เป็นปัจจัยครับ

          - ราคาสำคัญเช่นกัน เพราะงวดผ่อนแบงก์ ควรน้อยกว่าค่าเช่าหรือเท่ากับ เพื่อให้เรามีกำไร และไม่เป็นภาระในแต่ละดือน และทำให้ Yield เราสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

          - ไม่ต้องใกล้ BTS มาก (ก็ได้) แต่เป็นตัวเลือกให้ลูกค้าได้ดีเช่นกัน (ยิ่งใกล้รถไฟฟ้า คอนโดยิ่งแพง แต่ราคาปล่อยเช่าอาจต่างกันไม่มาก)

          - ดู Rate ราคาปล่อยเช่าจากเว็บไซต์ ปล่อยเช่าอสังหาว่าเค้าปล่อยกันราคาเท่าไหร่ เพื่อมาคิด Yield ครับ

2. ซื้อเงินสดหรือกู้ธนาคารดี

 

          อันนี้แล้วแต่ว่าใครสะดวกแบบไหนครับ ถ้ากู้คุณต้องทำการบ้านข้อ 1 ให้ดีมาก ๆ เพื่อลดความเสี่ยงต่าง ๆ เพราะหนี้จะมาหาคุณทุกเดือนครับ หากปล่อยเช่าไม่ได้หรือได้ช้านั่นคือภาระที่หนักหน่วงของคุณครับ ลองดูโปรโมชั่นธนาคารเยอะ ๆ ครับ เพื่อให้ได้ดอกเบี้ย 3 ปีแรกที่โอเคที่สุด แต่ถ้าคุณทำการบ้านข้อ 1 มาดีมากจริง ๆ การกู้ธนาคารจะทำให้คุณแทบไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลย (ใช้เงินธนาคารมาจ่ายให้เราทั้งหมด) แต่ถ้าคุณมีเงินเย็น อันนี้อีกเรื่องครับลองพิจารณาความคุ้มทุนอีกที

          อีกเรื่องคือการเอาชื่อตัวเองเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปี เพื่อไม่ให้ติดเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะตอนขายครับ อย่าลืมทำกัน ไม่งั้นจะปวดหัวตอนขายครับ 

          ป.ล. ผมไม่ชอบบิวท์อินเพราะว่ามันขยับขยายและซ่อมลำบากกว่ามาก ลองดูครับ เผื่อเป็นแนวทาง สำหรับงบในการแต่งห้องไม่มากครับ ใครสนใจลองสอบถามได้

4. แต่งห้องเสร็จแล้ว เรามาปล่อยเช่ากัน

          เอาหละนี่แหละของจริง โพสต์ไปเลยครับ ในกรุ๊ปเฟซบุ๊ก เว็บไซต์ประกาศปล่อยเช่าต่าง ๆ เยอะมาก ๆ แค่เข้า Google แล้วพิมพ์ว่าปล่อยเช่าคอนโด ถ้าคอนโดคุณเป็นไปตามข้อ 1 ผมเคยปล่อยได้เร็วสุด ภายใน 2 สัปดาห์ครับ นานสุดอยู่ที่ 2 เดือน เพราะฉะนั้นการมีเงินสำรองไว้บ้าง เป็นเรื่องที่ดีครับ ถ้าปล่อยผ่านเอเจนท์ซี่ก็เสียค่าคอมมิชชั่น แต่มันก็อาจจะไวกว่าปล่อยเองหน่อย อีกอย่างคือการที่เราถ่ายรูปห้องสวยและมีห้องที่สวยก็จะช่วยให้ห้องปล่อยได้เร็วขึ้นเหมือนกันนะครับ

 

5. ได้ผู้เช่าแล้วเจออะไรบ้าง

          อันนี้เป็นสิ่งที่ปวดหัวมากที่สุดของการปล่อยเช่าคอนโด เพราะว่าคุณมีโอกาสจะเจอทั้งผู้เช่าที่แย่และเอเจนท์ซี่ที่แย่ด้วยเช่นกัน สำหรับผมแล้วหากมีลูกค้านัดดูห้อง คุณควรไปเจอลูกค้าด้วยตัวเองครับ ลองคุยเบื้องต้นว่าเขาเป็นอย่างไร คุณสามารถเลือกลูกค้าได้ครับ ไม่จำเป็นว่าลูกค้าต้องเลือกแต่คุณ เป็นการสกรีนเบื้องต้นได้เป็นอย่างดีครับ

 

          ผมคงโชคดีที่ยังไม่ได้เจอผู้เช่าที่แย่มากนัก จากการปล่อยเช่าคอนโดมา 5-6 ปี ที่เจอแย่ ๆ มา ก็เพียงแค่จ่ายช้า, ออกก่อนหมดสัญญา (ผมยึดมัดจำ), ห้องสกปรกแต่ไม่พัง, เรื่องเยอะต้องการนู้นนี่ตลอดเวลา แต่โดยรวมยังไม่เคยเจอที่ทำให้ต้องซ่อมห้องกันยกใหญ่ ผมมักจะให้ผู้เช่าทำสัญญาแบบปีต่อปีเท่านั้นครับ เพื่อกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น ส่วนมากเป็นเรื่องค่าคอมของเอเจนท์ซี่ครับ

 

 ส่วนเอเจนท์ซี่ก็นั่นแหละครับ ประเทศไทยยังไม่มีระบบหรือหน่วยงานอะไรที่ทำหน้าที่ รับรองการมีตัวตนและใบอนุญาตให้ Real Estate Agent ทำให้เกิดปัญหาขึ้นมาตามหลังได้ เช่น การทิ้งลูกค้า ความไม่มีจรรยาบรรณต่างๆ ในการปฏิบัติงาน เป็นต้น เรื่องนี้คงต้องลุ้นกันหน่อยจริง ๆ แต่ถ้าเป็นบริษัทเอเจนท์ซี่รายใหญ่ ๆ ก็สบายใจได้ครับ

 

6. ทำแล้วได้อะไรบ้าง สรุปแล้วคุ้มหรือไม่

          ความสุขครับ ผมชอบคอนโดมาก ชอบการแต่งห้องสวย ๆ ชอบเวลามีคนชมห้องเรา และชอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์ การปล่อยเช่าคอนโด อาจจะไม่ได้ทำให้คุณรวยขึ้นทันทีครับ เพราะว่าในช่วงแรก ๆ มันจะเป็นเพียงแค่การผ่อนธนาคารแทนตัวคุณ แต่เมื่อเวลาผ่านไป ค่าเงินเฟ้อที่มากขึ้น จะทำให้คุณมี Capital Gain เมื่อคุณขาย นอกจากนี้คุณก็ยังได้ส่วนต่างจากการที่มีคนมาผ่อนคอนโดให้อีกด้วยในช่วงระยะเวลานึง

 

          สรุป มันไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดครับ ปัญหาจุกจิกมีตลอดเวลา จนกว่าจะได้ผู้เช่าที่ดี แต่ผมก็ยังรู้สึกมีความสุขที่ได้ทำนะ ได้ประสบการณ์เยอะมาก คือหลายคนอาจจะมองว่ามันไม่คุ้ม ทำอย่างอื่นได้เยอะกว่า อันนี้นานาจิตตังครับ แล้วแต่พิจารณาของแต่ละคนดีกว่า

 

          ขอบคุณที่อ่านจนจบครับ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก คุณ tanpxd สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม

รับรีวิวโครงการบ้านใหม่ คอนโดเปิดตัว ของแต่งบ้าน อุปกรณ์ของใช้ในบ้าน หรืออื่น ๆ รับทำการตลาดด้วย Social Network, Content Marketing คลิกเลย