รวมเรื่องน่ารู้วิธีการประมูลบ้านมือสอง ไว้เตรียมตัวก่อนยื่นประมูลบ้าน พร้อมเอกสารและหลักประกันที่ต้องใช้ จะได้ไม่พลาดในการประมูลบ้าน
การประมูลบ้านมือสองยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่ผู้ที่จะเข้าสู่ตลาดประมูลควรจะรู้จักวิธี และการเตรียมตัวก่อนที่จะซื้อบ้านในตลาดประมูล เพื่อที่จะได้บ้านตามที่ต้องการและสามารถวางแผนเกี่ยวกับบ้านได้อย่างถูกต้องหลังจากการประมูลเสร็จสิ้นลงนะคะ สำหรับใครที่ยังมีข้อมูลไม่เพียงพอ วันนี้กระปุกดอทคอมก็มีข้อมูลเกี่ยวกับประมูลบ้านมือสองมาฝากค่ะ
ประเภทบ้านในตลาดประมูล
สามารถแบ่งได้กว้าง ๆ ตามแหล่งที่มาของทรัพย์สินได้ 2 ประเภท ดังนี้
1. บ้านที่นำมาประมูลของภาครัฐจัดโดยกรมบังคับคดี
เป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลังจากศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกันเพื่อนำมาขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ ตลาดประมูลของกรมบังคับคดีจึงนับเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ๆ โดยเฉพาะการบังคับจำนองหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้กรมบังคับคดีมีอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาเพื่อทำการขายทอดตลาดด้วยวิธีการประมูล
ดังนั้น กรมบังคับคดีพยายามที่จะระบายทรัพย์นั้นออกมาโดยการประมูลให้ได้มากที่สุด และพยายามที่จะปรับปรุงระเบียบ วิธีการประมูล ให้เกิดความคล่องตัวและสามารถประมูลทรัพย์ได้ง่ายยิ่งขึ้น เช่น การลดราคาเริ่มต้นประมูลลงในกรณีที่ไม่มีผู้ประมูลในการประมูลครั้งแรก โดยสามารถลดราคาลงได้ถึง 5 ครั้ง หากนำทรัพย์ออกมาประมูลขายครบ 3 ครั้งแล้วยังไม่สามารถประมูลขายทรัพย์นั้นได้ ในครั้งที่ 4 ราคาเริ่มต้นประมูลทรัพย์จะลดลงเหลือเพียง 50% ของราคาประเมิน
นอกจากการประมูลบ้านมือสองผ่านกรมบังคับคดีแล้ว ธนาคารและสถาบันการเงินต่างก็มีทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non Performing Asset) ที่ได้จากการรับโอนหลักประกันชำระหนี้มาจากลูกหนี้ หรือการประมูลทรัพย์ที่เป็นของธนาคารคืนกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารอีกครั้ง หลังจากที่เห็นว่าการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีได้ราคาที่ต่ำเกินไป ทรัพย์สินเหล่านี้ธนาคารจะนำออกขายด้วยวิธีการประมูลส่วนหนึ่ง ซึ่งถือเป็นอีกตลาดสำหรับการหาซื้อบ้านโดยวิธีการประมูล
2. บ้านที่นำมาประมูลของบริษัทเอกชน
สินทรัพย์ที่นำออกประมูลอาจจะมาจากเจ้าของโครงการที่ต้องการขายสินทรัพย์ผ่านการประมูล หรือเป็นทรัพย์ของธนาคารที่รับตีโอนทรัพย์ชำระหนี้มาจากเจ้าของโครงการ ธนาคารอาจใช้วิธีจ้างบริษัทเอกชนให้เป็นผู้จัดการประมูล ซึ่งการซื้อบ้านในตลาดประมูลตามที่กล่าวมาข้างต้นจะมีวิธีการประมูลที่ไม่แตกต่างกัน
ข้อดี-ข้อเสียของการประมูลบ้าน
บ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองมีจุดเด่นที่แตกต่างกับบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของราคา เนื่องจากการขายบ้านในตลาดประมูลจะเริ่มที่ราคาต่ำกว่าราคาขายบ้านในตลาดบ้านใหม่ เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับตัวสินค้า โอกาสที่ผู้ซื้อจะซื้อบ้านได้ในราคาต่ำจึงมีความเป็นไปได้สูง เพราะโดยเฉลี่ยบ้านในตลาดประมูลจะมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ตั้งแต่ 10-50% ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านว่ามีความชำรุดทรุดโทรมมากน้อยขนาดไหน ประกอบกับการหาซื้อบ้านในตลาดประมูล ผู้สนใจสามารถเลือกบ้านในทำเลที่ต้องการได้ โดยเฉพาะในทำเลที่ไม่มีบ้านใหม่เสนอขาย
ในขณะเดียวกัน บ้านในตลาดประมูลบ้านมือสองก็มีข้อด้อยกว่าบ้านใหม่ ตรงที่บ้านในตลาดประมูลจะมีสภาพการใช้งานไม่เต็ม 100% ผู้ที่ประมูลได้จะต้องเสียเงินในการปรับปรุง ซ่อมแซม ในส่วนที่ชำรุดทรุดโทรม จะใช้เงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพบ้านที่ประมูลมาได้ รวมทั้งผู้ซื้อบ้านในตลาดประมูลอาจมีโอกาสเสี่ยงกับกรณีการฟ้องร้องขับไล่ หากเป็นการประมูลซื้อในกระบวนการขายทอดตลาด เพราะเจ้าของเดิมที่ยังไม่ยินยอมย้ายออก หรือขับไล่ผู้บุกรุกที่เข้ามาอยู่อาศัยในช่วงเวลาที่บ้านยังไม่ถูกนำออกมาประมูลขาย ทำให้ผู้ซื้อด้วยวิธีการประมูลอาจเสียเวลาในการฟ้องขับไล่ตามกระบวนการของกฎหมาย เวลาที่เสียไปอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ต้น
การเตรียมตัวก่อนประมูลบ้านมือสอง
1. การตรวจสภาพทรัพย์สินในการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือจะต้องรู้ถึงสภาพของทรัพย์สินที่จะเข้าสู้ประมูล ซึ่งหลักสำคัญก็คือตรวจสอบตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก เช่น บ้านจากกรมบังคับคดี ซึ่งสภาพของทรัพย์ค่อนข้างโทรม จึงควรตรวจสอบให้ละเอียดเท่าที่จะทำได้
2. ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน ในส่วนนี้สิ่งที่ต้องคำนึงมีอยู่ 2 ประการ คือ ดูว่าทรัพย์สินนั้น ๆ อยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ ซึ่งคงต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และอีกประการคือ เรื่องทำเลที่ตั้งเป็นบริเวณที่อยู่ในความนิยมของผู้บริโภคหรือไม่ อย่างไร
3. การตรวจสอบราคาตลาดในทรัพย์ที่สนใจประมูล จะต้องทราบราคาตลาดของทรัพย์นั้น ๆ โดยดูได้จากบ้านทำเลใกล้เคียงที่มีการประกาศขายอยู่ ซึ่งตรงนี้จำเป็นมากในการตั้งราคาสู้ประมูล เพื่อที่จะประมูลหรือกำหนดราคาที่ไม่เกินราคาตลาดได้
4. กรณีที่อยู่อาศัยมีการปิดตาย ซึ่งชี้ให้เห็นว่าเป็นบ้านว่างไม่มีคนอยู่อาศัย ในกรณีนี้ถ้าเป็นกรณีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ควรต้องตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน ถ้าประตูล็อกเราไม่สามารถเข้าไปดูสภาพทรัพย์โดยละเอียดได้ การบุกรุกงัดแงะเข้าไปถือว่าผิดกฎหมาย เพราะว่าเจ้าของบ้านเดิมยังมีสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ อีกกรณีคือบ้านมีผู้อยู่อาศัยอาจจะเป็นเจ้าของเดิม หรือการลักลอบหรือการเข้าอาศัยจากเจ้าของเดิม ถ้ามีการประมูลได้คงต้องการขอให้ย้ายออก ถ้าผู้อาศัยไม่ย้ายออกจะต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่งอาจใช้เวลายืดเยื้อ 1 ปีครึ่ง - 3 ปี
5. การรอนสิทธิและภาระจำยอม ผู้ที่จะประมูลต้องตรวจสอบว่าในหลังโฉนดมีการติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิหรือไม่ ทางที่ดีควรไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอดูต้นฉบับโฉนดและหมายรวมไปถึงสัญญาเช่าด้วย
6. ปัญหาเรื่องมิเตอร์น้ำ, ไฟฟ้า ปัญหาเรื่องนี้ผู้ที่ประมูลทรัพย์สินได้คงต้องตรวจสอบเช่นกัน เพราะว่าถ้ามีการขออนุญาตใหม่จะเสียค่าใช้จ่ายสูง เนื่องจากทั้งการประปาและการไฟฟ้าจะให้ผู้ขอติดตั้งชำระเงินค่างวดค้างจ่ายทั้งหมดตั้งแต่อดีต สำหรับกรณีนิติบุคคลอาคารชุด การโอนต้องชำระเงินค้างจ่ายทั้งหมดเพื่อแสดงการปลอดหนี้จึงจะจดทะเบียนกับนิติบุคคลได้ ทั้งนี้ ยอดค้างจ่ายจะไม่รวมถึงเบี้ยปรับของค่าใช้จ่ายค้างชำระ ดังนั้นผู้ประมูลต้องตรวจสอบให้รอบคอบถึงค่างวดค้างจ่ายและค่าเบี้ยปรับด้วย
7. ติดต่อเพื่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ประมูลได้ครบกำหนด 15 วัน หากสินเชื่อยังไม่อนุมัติ ทางธนาคารที่มีข้อตกลงจะออกหนังสือให้ผู้ประมูลซื้อยื่นต่อทางกรมบังคับคดีเพื่อขอผ่อนผันขยายระยะเวลาชำระเงินได้
8. การทำรายได้ ควรซื้อทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า ซึ่งทรัพย์สินที่น่าสนใจมากที่สุดก็คือ คอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากมีความต้องการในการเช่าสูง ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินเปล่า คงต้องดูในเรื่องศักยภาพทางทำเล ความเจริญ และทางด้านผังเมือง รวมไปถึงกฎการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ที่จะมีผลในการพัฒนาต่อไป
เอกสารและเงินที่จะต้องนำมาในประมูลบ้าน
1. การเตรียมเอกสารในการเข้าประมูลซื้อ
1.1 บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
1.2 กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อ ต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
1.3 กรณีประสงค์ให้บุคคลอื่นเข้าประมูลแทน ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ชุด บัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ชุด
2. การเตรียมเงินในการเข้าประมูลซื้อ
ใช้หลักประกันเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คที่สั่งจ่ายกองคลัง กรมบังคับคดี ให้เป็นผู้รับเงิน สำหรับใช้เป็นหลักประกันในการเข้าสู้ราคาตามจำนวนเงินที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้กำหนดไว้ (บางคดีหากมีพฤติการณ์ปรากฏว่าเป็นการประวิงคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดเงื่อนไขในการวางประกันเป็นจำนวนเงิน 5% ของราคาที่เคยมีผู้เสนอราคาสูงสุด) ทั้งนี้ ยกเว้นในกรณีที่ผู้เข้าสู้ราคาเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้ว และผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน
วิธีการเข้าประมูลบ้าน
1. ผู้เข้าสู้ราคาต้องกรอกรายละเอียดของผู้ซื้อในบัตรลงทะเบียน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันการเข้าสู้ราคาต่อเจ้าหน้าที่การเงิน เว้นแต่ผู้เข้าสู้ราคานั้นเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้ว หรือผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน
2. ผู้เข้าสู้ราคา เมื่อวางหลักประกันแล้วจะได้รับป้ายประมูลราคาจากเจ้าพนักงานเพื่อใช้สำหรับเสนอราคา จากนั้นเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่จัดเตรียมไว้
3. การกำหนดราคาเริ่มต้นของเจ้าพนักงาน กำหนดดังนี้
ครั้งแรกในราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน
ครั้งที่ 2 ในราคาร้อยละ 50 ของราคาประเมิน แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน
กรณีที่ประมูลทรัพย์ได้แล้ว
ต้องนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เสร็จภายใน 15 วัน นับแต่วันซื้อเป็นต้นไป ในกรณีที่ผู้ประมูลไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนดเวลา 15 วัน และได้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน ซึ่งต้องระบุเหตุผลและความจำเป็น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขยายให้อีกตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ ไม่เกิน 3 เดือน และไม่ว่ากรณีใด ๆ จะไม่มีการขยายเวลาวางเงินให้อีก ถ้าไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้เสร็จภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบมัดจำที่วางไว้และนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากขายทอดตลาดต่อไปได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อนเท่าใด ผู้ประมูลต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลไว้ในครั้งก่อน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งหลังนี้ด้วย
ทั้งนี้ สำหรับผู้เข้าสู้ราคาที่ประมูลซื้อทรัพย์ไม่ได้ สามารถติดต่อขอรับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คที่ใช้วางเป็นหลักประกันไว้ได้ทันที
สุดท้ายนี้ อยากฝากไปถึงผู้ที่กำลังจะทำการประมูลซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ว่าต้องตรวจสอบข้อมูลให้ชัดเจน แน่ใจจริง ๆ จึงจะทำธุรกรรมใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องบ้าน เนื่องจากบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงควรศึกษาอย่างรอบคอบด้วยนะคะ
