ถึงแม้ตอนนั้นเงินเดือนของเธอจะน้อย แต่เธอก็ผ่านขั้นตอนต่าง ๆ ในการซื้อบ้านมาได้ และยังมีเทคนิคในการผ่อนที่ทำให้หมดหนี้ได้ไว มาแชร์ให้คนที่อยากมีบ้านเอาไว้เป็นไอเดียในการดำเนินการซื้อบ้านกันค่ะ
เมื่อถึงคราวจำเป็นที่หญิงสาวคนนี้และคุณแม่ต้องหาที่อยู่ใหม่ ในขณะที่ตอนนั้นอายุงานและเงินเดือนน้อยจนการซื้อบ้านกลายเป็นเรื่องยาก แต่ด้วยความที่เธอและแม่กัดฟันทำงานเก็บเงิน จ่ายหนี้ค่าบ้านจนตอนนี้ก็ใกล้จะหมดแล้ว คุณ สมาชิกหมายเลข 1573275 สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม เลยยินดีที่จะนำประสบการณ์การซื้อบ้านมาแชร์ให้กับคนที่กำลังจะซื้อบ้านมาบอกเล่าสู่กันฟัง ไว้เป็นแนวทางให้กับคนที่อยากจะมีบ้านและผ่อนบ้านให้หมดได้ไว แม้ฐานเงินเดือนไม่มากก็สามารถทำได้
จากหลาย ๆ กระทู้ที่ตั้งขึ้นมา อย่างเช่น การถามว่าเงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านราคาหลักล้าน-3 ล้านจะได้ไหม วิธีการคำนวณดอกเบี้ย การคำนวณยอดการผ่อน การแนะนำว่าเงินเดือนเท่านี้ผ่อนได้หรือไม่ หรือการทำอย่างไรให้ผ่อนบ้านหมดได้เร็ว อยากจะแชร์ความรู้สำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านใหม่หรือกำลังจะซื้อค่ะ เลยสรุปมาเป็นกระทู้นี้สำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านจากคนที่มีประสบการณ์ซื้อบ้านใหม่ ผ่อน รีไฟแนนซ์ และโปะกำลังจะหมดมาเล่าให้ฟังค่ะ
ย้อนกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้วตัวดิฉันอยู่กับแม่และพ่อค่ะ เมื่อแม่แยกทางกับพ่อแม่ก็ต้องการหาบ้านใหม่ มันเป็นจุดเริ่มต้นของชีวิตคนคนหนึ่งที่ต้องเริ่มเก็บเงินเพื่อมีบ้านเป็นของตัวเอง ทั้ง ๆ ที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ปีเดียวและยังไม่มีเงินเก็บมาก เงินเดือนแค่ 12,000 บาทเองค่ะ แต่มีรายได้จากการค้าขายเล็ก ๆ น้อย ๆ อยู่บ้าง เรากับแม่ก็จัดการหาบ้านที่ไม่ห่างจากทางที่รถประจำทางผ่านมาก บ้านเล็ก ๆ พอที่เราอยู่และผ่อนมันได้
ส่วนแม่ก็มีเงินไม่มาก เพราะรับจ้างรายวัน ก็ได้บ้านเดี่ยวชั้นเดียวเนื้อที่ 39 ตารางวา ราคาอยู่ที่ 900,000 กว่าบาท 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีบริเวณบ้านกว้าง 77 ตารางเมตร ไว้ให้จอดรถกับทำสวน เราถูกใจก็เลยวางมัดจำ ต่อรอง และขอรายละเอียดเพื่อไปยื่นธนาคาร (ทางโครงการก็ช่วยหาธนาคารให้ค่ะ) เหมือนจะง่าย แต่ไม่ใช่เลย เรื่องราวต่อจากนี้มันเกิดขึ้นเมื่อ 10 ปีก่อนค่ะ ณ ปัจจุบันคงไม่มี เพราะการแข่งขันด้านการเงินธนาคารต่าง ๆ สูงขึ้น
1. ธนาคาร "รายได้แค่นี้จะพอผ่อนเหรอ ?"
เป็นคำถามที่นายธนาคารถามเรากับแม่ "มีรถเหรอ ผ่อนอยู่หรือเปล่า ถึงไม่ได้ผ่อนมันก็มีค่าเสื่อมสภาพนะ หักไปเดือนละ 4 พันบาท (รถอะไรจะซ่อมทุกเดือน) แล้วค่าน้ำ ค่าไฟ ค่ากินล่ะ (รวมเงินรายได้ทั้งหมดทั้งของเราและแม่เราอยู่ที่ประมาณ 28,000 บาท และเรามีเงินเก็บไม่ถึง 2 หมื่นบาท แม่มีเงินเก็บอยู่ 3 หมื่นบาท) ผ่อนไม่พอหรอกไปดูหลังที่มันถูกกว่านี้ เรากับแม่หน้าเสีย ผู้การธนาคารสีน้ำเงินพูดแบบนี้ทำให้หมดหวัง แต่มีน้องที่เคาน์เตอร์แนะนำให้ไปอีกสาขาหนึ่งและให้เบอร์โทรศัพท์พร้อมชื่อติดต่อมา เราก็เลยย้ายไปคุยอีกสาขา เจอผู้การใจดีคุยง่ายขึ้นเขารับเรื่องไปพิจารณา แต่มีเรื่องที่เราต้องมาจัดการหลายเรื่อง
- ไปปิดบัญชีเครดิตทุกบัญชีให้หนี้เป็นศูนย์ ผ่อนอะไรไว้ไปปิดให้หมด (ช่วงนั้นพอดีผ่อนมือถืองวดสุดท้าย)
- แต่งบัญชี เมื่อไม่มีรายได้สูง ไม่ได้เป็นข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจที่มั่นคง ตอนนั้นเราทำอยู่บริษัทคนไทย เป็นแบบบริษัทห้างร้านเล็ก ๆ ไม่มีชื่อเสียงไม่น่าเชื่อถือ ฉะนั้นธนาคารจะพิจารณาเชื่อถือจากเงินเดือนของเราเป็นไปได้ยาก (ประมาณที่ทำงานไม่มั่นคง จะเจ๊งเมื่อไรก็ไม่รู้) เขาบอกต้องหาเงินมาใส่บัญชีหมุนเข้า-หมุนออก ให้มีรายรับ-รายจ่ายค้างไว้ เราก็ใช้เงินจากการขายของ ขายได้รีบฝาก ซึ่งแต่ก่อนขายได้ก็หักทุนไปซื้อของ เลยไม่เอาไปฝาก ส่วนแม่ก็ยืมเงินญาติ ๆ มาปั่นบัญชี ให้มีเข้า-ออกจำนวนหลายหมื่น
- รวบรวมเอกสารที่จะทำการกู้ ใบรับรองเงินเดือน สเตทเม้นท์ทุกธนาคารที่มี ถ่ายรูปร้านที่เป็นธุรกิจส่วนตัว ใบสำคัญการซื้อบ้าน ใบสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ ใบหย่า และทุกคนที่กู้ร่วม (ทางโครงการก็หาให้ค่ะ แต่กู้ได้น้อยกว่าธนาคารที่เราหา)
2. วันทำสัญญา
พอธนาคารประเมินและพิจารณาผ่อนเสร็จ ธนาคารก็จะทำการนัดเซ็นสัญญา บางธนาคารให้ไปธนาคารก่อน บางธนาคารนัดที่ที่ดินเลยค่ะ (อยากจะฝากคนที่จะตกลงทำสัญญาซื้อกับโครงการบ้านจัดสรรหรือซื้อบ้านมือสองต่อเจ้าของบ้านเก่า ให้ตกลงเรื่องค่าโอน ค่าภาษีการโอน หรือค่าใช้จ่ายในการโอนที่กรมที่ดินให้พร้อมก่อนมาที่ดินนะคะ เพราะถ้ามาตกลงที่ที่ดินเลย คนซื้อบ้านอย่างเราอาจเสียเปรียบและเสียเวลาได้ค่ะ เพราะบางโครงการฟรีค่าโอน ค่าจำนอง บางเจ้าไม่จ่าย บางเจ้าหารครึ่ง ต้องให้เครียดกันไปก่อนค่ะ แล้วค่อยตกลงทำสัญญาซื้อขายกันค่ะ)
วันนั้นไปกรมที่ดินแต่เช้า รอกรมที่ดินเปิดเลยค่ะ รอคิวทำจนบ่าย ๆ พอเสร็จก็กลับมาเซ็นสัญญาต่อที่ธนาคาร แล้วต้องทำความเข้าใจกับรายละเอียดของดอกเบี้ยและค่าประกันบ้านที่ทางธนาคารจะให้เราจ่ายด้วยนะคะ สมัยนี้ดีมากมี MLR-3-4 หรือบางธนาคารดอกปีแรกอยู่ที่ 2-3% ซึ่งถูกมาก ถ้าธนาคารมีแบบ 3 ปีแรก ผ่อนเยอะและดอกถูกให้รีบคว้าเลยค่ะ (แต่เอาที่ยอดผ่อนได้นะ)
อยากแนะนำให้แบบส่งหักบัญชีผูกกับธนาคารดีกว่าค่ะ อย่าเลือกแบบจ่ายรายเดือนเอง เพราะถ้าเราฝากเงินเข้าบัญชีไปเยอะ ๆ ธนาคารจะตัดเองอัตโนมัติ เผื่อเดือนไหนช็อตหรือลืมขึ้นมาก็จะได้ไม่กังวลว่าค้างหนี้ชำระ ส่วนเรื่องประกันอัคคีภัยต้องถามธนาคารด้วยนะคะว่า แบบจ่ายคุ้มครองกี่ปี เพราะบางธนาคารจ่ายแล้วคุ้มครองตลอดอายุสัญญาผ่อน บางธนาคาร 2-3 ปีต้องกลับมาจ่ายอีก จะประมาณนี้ค่ะ
3. ผ่อนไป-ผ่อนไป
อย่างที่บอกค่ะ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดดอกเบี้ยถูก 3 ปีแรก แล้วปีต่อไปจะลอยตัว ถ้ามีเงินอย่าลืมโปะนะคะ ปีแรกเราต้องผ่อนเดือนละ 9,800 บาท แถมกู้ได้ระยะเวลาแค่ 10 ปีเอง เงินเดือนบวกรายได้เสริมแล้ว ได้เดือนละประมาณไม่เกิน 15,000 บาท เหลือใช้แค่ไม่กี่พัน แต่ต้องกัดฟันทำงานหาเงินผ่อนไปค่ะ (เงินแม่ไว้ใช้จ่ายในบ้านค่ะ) พอเงินเดือนขึ้นหรือได้โบนัสก็เอามาโปะ ปีแรกก็ยังไม่ขนซื้อเฟอร์นิเจอร์อะไรเข้าบ้านมาก เอาแต่ที่จำเป็นเพราะถ้าเพิ่มภาระผ่อนอีกก็อาจจะทำให้การเงินเราช็อตได้ แต่ก็ไม่ได้อดอยากจนไม่มีกินนะคะ แต่แค่ไม่ฟุ่มเฟือย เพราะคิดเสมอว่ารายได้ที่ได้มาต้องตัดค่าผ่อนบ้านก่อนถึงคิดจะใช้จ่าย พอผ่านไป 3 ปี เราได้งานใหม่ เงินเดือนดีขึ้นและได้สวัสดิการธนาคารใหม่จากบริษัทก็รีไฟแนนซ์
4. รีไฟแนนซ์บ้าน
มันก็เหมือนการไปกู้ซื้อบ้านใหม่นั่นเอง แค่เราเปลี่ยนธนาคารไปหาธนาคารที่ดอกเบี้ยถูกกว่า ได้สิทธิพิเศษอะไรที่ดีกว่า เพราะธนาคารเก่าดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว (ร้อยละ 7 ในตอนนั้น) เตรียมเอกสารเหมือนเดิมเหมือนตอนซื้อบ้านใหม่เป๊ะ ๆ มีหนี้บัตรเครดิตหรือผ่อนอะไรก็ไปปิดให้เหลือศูนย์ซะ จะได้ประเมินกู้ได้เยอะขึ้น (ถ้าคิดที่จะกู้เพิ่มมาแต่งบ้านด้วย)
ตอนนั้นเรายังไม่ได้ซื้อรถยนต์ ก็ไปปิดบัญชีค้างในบัตรเครดิต แต่ไม่ต้องถึงกับยกเลิกใช้บัตรนะ ขอใบรับรองเงินเดือน (ถ้าที่ทำงานมีสัญญากับธนาคาร เรื่องดอกเบี้ยก็ควรขอเอกสารมาด้วย) สเตทเม้นท์เหมือนเดิม แต่คราวนี้เรากู้เดี่ยวเพราะเงินเดือนเยอะแล้ว ถือเอกสารเดินเข้าไปขอรีไฟแนนซ์บ้านค่ะ ให้ธนาคารมาประเมิน ถ้าขอค่าตกแต่งเพิ่มก็เขียนไปเลยว่าจะทำอะไรกับบ้านบ้างพร้อมกับระบุจำนวนเงิน แล้วรอวันทำสัญญานัดโอนย้ายธนาคาร แต่คราวนี้ไม่เสียค่าโอนแล้ว เสียแต่ค่าธรรมเนียมจดจำนองประมาณ 7,000 กว่าบาท (แต่ไม่รู้ว่าตอนนี้ขึ้นแล้วยัง) วิธีทั้งหมดก็คล้าย ๆ กับการไปทำสัญญาซื้อบ้านใหม่นั่นเอง แต่เอกสารจุกจิกจะน้อยกว่า (ต้องเอาผู้กู้ร่วมและผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดมาวันทำสัญญาด้วยนะคะ)
5. ผ่อนและโปะ 10 ปีผ่านไป หนี้จาก 900,000 เหลือ 100,000 ปลาย ๆ
เราทำงานเงินเดือนก็ต้องขึ้นทุกปีใช่ไหม ปลายปีก็มีโบนัส อย่าเพิ่งคิดชะล่าใจว่าเงินเยอะจะได้ใช้จ่ายสบาย เรายังมีหนี้ก้อนใหญ่ที่จะต้องคิดว่า ยิ่งผ่อนนานดอกเบี้ยยิ่งเยอะ ยิ่งอยู่กับหนี้นานเงินที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยเท่ากับครึ่งของเงินผ่อน มันยิ่งสูญไปพร้อมกาลเวลา อย่าได้คิดว่ามีระยะเวลาผ่อน 20 ปี 30 ปี แล้วเราจะนั่ง ๆ นอน ๆ ผ่อนไปวัน ๆ ไม่ใช่ อนาคตยิ่งแก่ลง มีลูก มีเจ็บป่วย มีออกจากงาน เราจะมานั่งผ่อนอีกเหรอ วิธีเดียวที่จะช่วยได้คือการโปะหนี้
1. โปะแบบรายเดือนคือ การส่งเพิ่มจากยอดที่เรียกเก็บ อย่างเช่น ส่งเดือนละ 7,000 บาท ก็เพิ่มเป็น 8,000 บาท หรือ 8,500 บาท มันจะช่วยลดต้นลงได้แบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ดอกเบี้ยไม่ลดเท่าไหร่เรามาดูวิธีที่ 2
2. โปะแบบรายปีคือ เก็บเงินเข้าฝากธนาคารและถึงปลายปีไปรวมกับโบนัส แล้วเอาไปโปะทีเดียวหลักแสนแล้วดูยอด โอ้หายไปเยอะเลยนะ !
บางธนาคารเอาใจลูกค้ามาก ซึ่งเราต้องคอยอ่านประกาศจากเว็บไซต์ธนาคารหรือประกาศจากป้ายในธนาคารให้ผู้กู้ชั้นดี (อย่างเรา ๆ ที่ไม่เคยเบี้ยวนัดจ่าย) เข้ามาทำสัญญาลดดอกเบี้ยได้ เท่านั้นแหละรีบปรี่ไปธนาคารเลยขอลดดอกเบี้ยซะ จะ MLR หรือ MRR-2 หรือ -2.5-3 ก็เอาไว้ก่อน เพราะมันทำให้เราสามารถส่งต้นได้สูงขึ้น ลดระยะเวลาการผ่อนเราไปได้อีกหลายปี ทำให้เราหมดหนี้บ้านเร็วขึ้น
ข้อสำคัญ "อย่าซื้อรถก่อนซื้อบ้าน" ให้ซื้อบ้านให้เสร็จก่อนถ้ามีเงินเหลือถึงค่อยซื้อรถ (อันนี้สำหรับคนที่รายได้น้อยอย่างเรา ที่ทุกวันนี้สุขใจมีทั้งบ้าน รถ และมีเงินใช้สบาย ๆ) ถ้าเงินเดือนหลักแสนจะซื้อทั้ง 2 อย่างพร้อมกันก็เอาที่สะดวกเลยค่ะ เพราะถ้าคนเงินเดือนไม่เยอะ ธนาคารจะพิจารณาจากรายจ่ายหลักที่สำรวจได้ผ่านข้อมูลเครดิตแห่งชาติก่อนค่ะ ถึงจะอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านให้เราได้ ถ้าคุณติดจ่ายบัตร จ่ายรถเกินรายได้ 30-50% แล้ว การที่จะกู้ผ่านเป็นเรื่องยาก
ถ้าถามว่าทำไมราคาบ้านถูกแค่หลักแสนธนาคารถึงพิจารณายาก จะบอกว่าสมัยก่อนยากมากจริง ๆ และธนาคารก็ไม่ได้โปรโมทแข่งขันกันขนาดนี้ หรือเพราะอสังหาริมทรัพย์สมัยนั้นยังไม่บูม และยังไม่มีโครงการบ้านหลังแรกด้วย แต่โชคดีที่ซื้อสมัยนั้นเพราะราคาค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างยังถูกอยู่ บ้านเดี่ยวหรือบ้านเดี่ยวสองชั้นราคาก็เกือบล้านหรือล้านต้น ๆ แค่นั้น เมื่อปีที่แล้วเราต่อเติมหลังคาข้างบ้านและทำห้อง 4X4 เมตร ตรงสวนหน้าบ้านเพิ่มค่าวัสดุค่าแรงแสนกว่าบาท ทำไปนิดเดียวแต่แพงมาก
ส่วนข้อเสนอแนะอีกเรื่องของคนที่กำลังจะซื้อบ้านค่ะ ถ้าท่านซื้อกับโครงการ ทางโครงการจะหาธนาคารให้และทางโครงการจะคอนแทคเรื่องค่าประเมินค่าอื่น ๆ กับทางธนาคารแล้วก็โชคดีไปค่ะ เราไม่ต้องดำเนินเรื่องเอง แต่ถ้าทางโครงการบ้านไม่ได้หาให้ หรือซื้อบ้านต่อจากคนอื่น ให้ไปงานพวก money expo เลยค่ะ ทางธนาคารต่าง ๆ จะมีโปรโมชั่นให้เราแบบเยอะมากเลย ลองพิจารณาดูนะคะ
อยากฝากทุกคนที่คิดจะซื้อบ้านหรือคอนโด ถ้าอายุยังน้อย 25-35 ปีรีบซื้อเลยนะคะ อย่าใช้ชีวิตสโลว์ไลฟ์อยู่ไปวัน ๆ เพราะถ้าคิดได้ตอนอายุเลข 3 กว่า ๆ แล้วมันจะท้อค่ะ เพราะระยะเวลากว่าจะหมดหนี้มันนานเหลือเกิน และผ่อนไปอนาคตเราอยากใช้เงินทำอย่างอื่นก็ต้องติดบ่วงผ่อนบ้านผ่อน ๆ ๆ อย่างอื่นอยู่ไม่มีหมด รีบซื้อเสียแต่อายุน้อย ๆ ปีนี้เจ้าของกระทู้อายุ 36 แล้วค่ะ โบนัสปลายปีนี้ออกก็จะไปโปะให้หมดเสียที เผื่ออยากได้อีกหลังไว้ให้คนเช่า
อย่าลืมอีกอย่างสำหรับมนุษย์เงินเดือน ถ้าซื้อบ้านดอกเบี้ยบ้านสามารถมาลดหย่อนภาษีประจำปีได้นะ มันจะสามารถทำให้เราเสียภาษีน้อยลง ดีจะตาย
จบการเล่าเพียงเท่านี้ค่ะ นี่เป็นกระทู้เล่าเรื่องแรกของเจ้าของกระทู้ค่ะ เขียนผิดยังไงขออภัยไว้ที่นี้ด้วยนะคะ
ขอขอบคุณข้อมูลจาก คุณ สมาชิกหมายเลข 1573275 สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม
