ทุกวันนี้ธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดอาจจะดูไม่ค่อยเข้าท่ามากนัก เพราะมีคอนโดใหม่ ๆ ผุดขึ้นมากมายเต็มไปหมด แถมคอนโดเก่า ๆ ราคาถูกก็ยังมีให้เลือกอีกเพียบ ทว่าถ้าหากคุณอยากจะเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ล่ะก็ คุณต้องอดทนและอย่ายอมแพ้ โดยในวันนี้เรามีเทคนิคการเลือกซื้อคอนโดมือสองเพื่อปล่อยเช่าในแบบฉบับของคุณ Neverstops สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม ที่บอกได้เลยว่าดี ละเอียด และเข้าใจง่ายมาฝาก หากใครอยากเริ่มลงทุนให้ถูกวิธี มาดูเทคนิคดี ๆ ของเธอกันค่ะ
ในภาวะที่คอนโดให้เช่าเต็มไปหมด และกระแสส่วนใหญ่ต่างคิดว่าซื้อคอนโดให้เช่ามันไม่เวิร์กแล้ว จะไปหาคนเช่าที่ไหน ใช่ค่ะ ถ้าซื้อคอนโดใหม่ให้เช่ามันยากแน่นอน เห็นราคาคอนโดใหม่แล้วก็ได้แต่ช็อก คิดในใจว่าแล้วจะให้เช่าเท่าไรถึงจะดูเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ต้นทุนราคาที่สูงก็บังคับให้ตั้งราคาเช่าที่สูงไปด้วย แล้วจะไปหาคนเช่าที่ไหน
สำหรับดิฉันแล้วคอนโดใหม่คงไม่ใช่ทางเลือกในการซื้อลงทุนปล่อยเช่าในตอนนี้ คอนโดมือสองสภาพดีจึงเป็นทางเลือกค่ะ ดิฉันเพิ่งซื้อคอนโดมือสองมาห้องหนึ่ง ขนาดประมาณ 50 ตารางเมตร ดิฉันมีคอนโดอยู่ที่นี่อยู่แล้วห้องหนึ่ง ขนาด 45 ตารางเมตร ซื้อมาเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ซึ่งก็มีผู้เช่ามาตลอด จึงตัดสินใจซื้อเพิ่ม เพราะอยู่ที่เดียวกันดูแลง่าย และที่สำคัญที่สุดคือได้ราคาที่เหมาะสม เหมาะสมในความหมายของดิฉันก็คือต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ต่ำกว่าคอนโดใหม่ ห้องนี้คำนวณผลตอบแทน หักค่าส่วนกลางแล้วได้ประมาณ 7%
บางคนอาจถามว่าแล้วจะไปหาห้องที่ไหนแบบนี้ ราคานี้ อันนี้มันก็ตอบยาก คุณก็ต้องมีความพยายามและความอดทนในการค้นหามัน ถ้าเจอแล้วก็ต้องมองให้ออกว่ามันเป็นของดี มันคงไม่ง่ายเหมือนการเดินเข้าไปซื้อคอนโดใหม่ ๆ ที่จูงใจคนซื้อด้วยสระว่ายน้ำขนาดโอลิมปิก หรือวิวแม่น้ำเจ้าพระยาสวย ๆ หรอกค่ะ ที่สำคัญคุณต้องมีความมั่นใจว่าห้องที่ซื้อมาสามารถเช่าได้ในราคาที่คุณต้องการ และยังต้องมีแผนสำรองด้วยนะคะ ถ้าเกิดไม่ได้ราคาอย่างที่คุณต้องการครั้งแรก ถ้าลดราคาเช่าลงมาแล้วผลตอบแทนก็ยังดีอยู่และไม่เข้าขั้นเลวร้าย นี่คือหลักการที่ดิฉันนำมากำหนดการลงทุนของตัวเองเพื่อลดความเสี่ยง
มาดูหน้าตาของห้องที่ดิฉันเพิ่งซื้อมาดีกว่าค่ะ ห้องนี้เจ้าของเดิมซื้อมาพร้อมกับห้องแรกของดิฉันเมื่อ 5 ปีที่แล้ว แต่ก็ไม่เคยมาอยู่ ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ดิฉันก็เหมือนได้ห้องใหม่ ดิฉันเน้นหาห้องเปล่าค่ะ เพราะชอบตกแต่งเอง มันสนุกที่ได้เลือกซื้อของเอง ออกแบบเอง
- จะเห็นว่าผังห้องมีรูปทรงที่ไม่ปกตินิดนึง ห้องนี้อยู่ตรงทางโค้งของตึก ห้องนอนก็เลยมีลักษณะโค้งแบบนี้ บางคนอาจคิดว่าไม่สวยงาม ไม่เป็นสี่เหลี่ยมสวย ๆ ตกแต่งยาก แต่สำหรับดิฉัน ดิฉันชอบห้องนี้มากค่ะ เพราะมันไม่เหมือนใครเลย มันมีเพียงชั้นละสองห้องเท่านั้น นั่นก็หมายความว่ามีคู่แข่งไม่เยอะเลยในตึกเดียวกันหรืออาจแทบไม่มีเลยก็เป็นได้ เพราะก่อนที่จะซื้อก็สำรวจดูหมดแล้ว ดูมาเป็นปี ไม่มีใครประกาศให้เช่าเลย ห้องขนาดนี้เจ้าของคงอยู่เองไม่ได้ให้เช่า ห้องส่วนใหญ่จะเป็นห้องสตูดิโอขนาด 30 ตารางเมตร และเป็นไซส์ที่นิยมซื้อให้เช่า คู่แข่งก็จะเยอะหน่อย ห้อง 45 ตารางเมตร ที่ซื้อมาตั้งแต่เปิดโครงการ 5 ปีที่แล้วก็เป็นห้องที่มีแค่ชั้นละสองห้อง ตั้งแต่ปล่อยเช่ามาห้องก็ไม่เคยว่างเลย ประสบการณ์เลยสอนว่าหาห้องที่มันแตกต่างจากคนอื่น แต่ก็ต้องแตกต่างไปในทางที่ดีนะคะ เช่น มีพื้นที่มากกว่านิดหน่อย เพิ่มเงินอีกนิดหน่อยก็ได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น คู่แข่งก็ไม่มาก ต้องแตกต่างอย่างสร้างสรรค์ค่ะ
- ห้องนั่งเล่น
- อีกด้านของห้องนั่งเล่นก็จะเป็นห้องน้ำและห้องครัว
- ห้องครัวอันแสนเบสิกกับวิวภูเขา
- ห้องนอน
- ระเบียงห้องนอน
ต่อมาคือขั้นตอนการเจียระไนเพชรในตมเม็ดนี้ให้กลายเป็นเพชรน้ำงาม เพื่อให้ผู้ที่สนใจเช่ามาดูแล้วตกลงเช่าทันที ดิฉันตั้งงบตกแต่งไว้ที่ 150,000 บาท มาดูกันเลยค่ะ
- ห้องนั่งเล่นค่อนข้างใหญ่ ระยะโซฟากับทีวีช่วงกำลังดีไม่แคบเกินไป ทีวีเลือกติดผนังเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย แล้วก็มีตู้เหล็กสองตู้มัดติดกันจาก IKEA วางไว้เหมือนชั้นวางทีวี ซึ่งมีน้ำหนักเบา เคลื่อนย้ายสะดวก เผื่อไว้ให้ผู้เช่าใช้เก็บของต่าง ๆ ทางด้านซ้ายมือก็คือตู้รองเท้า ได้มาจาก HomePro ส่วนตัวชอบความเป็นระเบียบเรียบร้อย ผู้เช่าบางคนไม่ยอมซื้อตู้รองเท้ามาใช้ เวลาไปตรวจดูห้องเห็นรองเท้าวางเกะกะแล้วมันรำคาญลูกตา ซื้อให้ซะเลย โคมไฟตั้งพื้นจาก IKEA ไฟห้องไม่ค่อยสว่างเท่าไร ก็เลยเพิ่มโคมไฟให้ ผู้เช่าจะได้ไม่รู้สึกเหมือนอยู่ในถ้ำ
- โซฟาเบดกับ coffee table จาก IKEA ที่เลือกเป็นโซฟาเบดเพราะเผื่อว่าคนเช่ามีญาติหรือเพื่อนมาค้างเป็นครั้งคราว ดิฉันเลือกประโยชน์ใช้สอยให้คุ้มค่า ถึงแม้ต้องจ่ายเพิ่มก็ตาม เพราะเคยมีประสบการณ์มาแล้ว ไม่อยากมานั่งเสียใจที่ไม่ซื้อโซฟาเบดแต่แรก ส่วนโต๊ะกินข้าวจาก Index ตัวนี้ราคา 5,000 บาท เป็นไฮกลอส รู้สึกว่าซื้อแพงไปนิด แต่แพ้ความงามของมันค่ะ เก้าอี้จาก HomePro ซึ่งถูกใจมาก เคยซื้อสีเทามาใช้ที่บ้าน นั่งสบายมาก พอไปดูอีกทีมีสีดำ ซึ่งเหมาะมากสำหรับใช้กับคอนโดให้เช่า ไม่ต้องกังวลมากเรื่องความสะอาด รูปติดผนังก็ได้จาก Index มันเหนื่อยดีค่ะ ที่ต้องไปซื้อของหลาย ๆ ที่ มาส่งคนละวัน แต่ทำไงได้ ถ้าได้ของไม่ถูกใจดิฉันไม่ซื้อเด็ดขาด หาจนกว่าจะถูกใจ แฟนเคยถามว่าเธอจะอยู่เองเหรอ ถ้าเราทำอะไรที่มันสนุกและรัก มันไม่มีคำว่าเหนื่อยหรอกค่ะ เวลาที่ดิฉันว่างมาก ๆ ไม่มีอะไรทำ รู้สึกครั่นเนื้อครั่นตัวอยากตกแต่งคอนโด อยากตกแต่งบ้าน ก็จะออกไปตามล่าหาคอนโดอย่างหนักหน่วง หรือนั่งดูทรัพย์ธนาคารเป็นวัน ๆ มันอยู่ในสายเลือดไปแล้ว ห้องนี้เฝ้ามาเป็นปีแล้วค่ะ พอขายห้องเก่า ๆ ออกไปได้ ก็ซื้อทันที
- มาดูห้องนอนต่อเลยค่ะ เฟอร์นิเจอร์ห้องนอนได้มาจาก Koncept เนื่องจากห้องนอนค่อนข้างใหญ่ ก็เลยใส่โต๊ะทำงานเข้าไปด้วย หากผู้เช่าอยู่อาศัยกันสองคนก็จะได้มีมุมส่วนตัวบ้าง คนหนึ่งอาจอยู่ห้องนั่งเล่น อีกคนก็อยู่ในห้องนอน ส่วนตรงปลายเตียงก็คือมุมแต่งตัว เลือกซื้อกระจกติดผนังที่ส่องได้ทั้งตัว แล้วก็ซื้อชั้นเล็ก ๆ อันนี้มาไว้วางเครื่องใช้ต่าง ๆ เป็นโต๊ะแป้งย่อม ๆ สำหรับสาว ๆ ที่แต่งหน้านานก็ไม่ต้องกลัวเมื่อยนะคะ เก้าอี้ทานข้าวมีสามตัว ไปลากมานั่งสักตัวก็ได้ค่ะ ส่วนตัวดิฉันไม่ชอบโต๊ะเครื่องแป้งเลย มันดูเป็นผู้หญิงเกินไป ถ้าเกิดคนเช่าเป็นผู้ชายแล้วมีโต๊ะเครื่องแป้งอยู่มันดูไม่แมนยังไงพิกลค่ะ ผู้ชายแมน ๆ มีโต๊ะเครื่องแป้ง นึกภาพการใช้ไม่ออกค่ะ 555
- โคมไฟหัวเตียงและเก้าอี้ทำงานได้มาจาก HomePro ส่วนรูปภาพติดผนังจาก Index ค่ะ เผื่อคนรักสัตว์ (ประหลาด) แถมราวตากผ้าเช็ดตัวให้ด้วยเพื่อความเป็นระเบียบ บอกให้รู้เป็นนัย ๆ ว่าอย่าได้คิดเอามาตากที่เก้าอี้เด็ดขาด พูดไปอย่างนั้นแหล่ะค่ะ เวลาคนเช่าอยู่จริงก็คงไปควบคุมเขาไม่ได้หรอก แต่อยากให้รู้ว่า Landlady คนนี้เป็นคนรักความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อย ถ้าอยู่สกปรกครบสัญญา 1 ปีก็คงไม่ต่อ พูดจริงค่ะ เคยเชิญผู้เช่าที่อยู่สกปรกมาก ๆ ออกไปแล้วครั้งหนึ่ง ทั้ง ๆ ที่ยังไม่ครบสัญญา เงินประกันคืนให้ค่ะ รับไม่ได้จริง ๆ เป็นผู้หญิงแท้ ๆ เข้าห้องไปหาที่เดินแทบไม่เจอ จานชามก็กองมาหนึ่งอาทิตย์ได้แล้วมั้ง เหม็นมากค่ะ
- ที่ระเบียงห้องนอนก็มีเครื่องซักผ้าฝาหน้าค่ะ บางคนอาจจะคิดว่ามันดูเกินความจำเป็นไปไหม ซื้อเครื่องฝาหน้าให้คนเช่า เครื่องฝาบนถูก ๆ ก็พอแล้วมั้ง แน่นอนค่ะ ถ้าเป็นห้องขนาด 30 ตารางเมตร ดิฉันซื้อเครื่องฝาบนให้ แต่สำหรับห้องนี้ขนาด 50 ตารางเมตร ค่าเช่าก็แพงขึ้น ดิฉันเน้นตกแต่งตามความเหมาะสมค่ะ และคุณอาจจะไม่เคยรู้เลยก็ได้ว่า ไอ้เครื่องซักผ้าฝาหน้านี้แหละ เคยทำให้คนเช่าตัดสินใจเช่าห้องของดิฉันมาแล้ว มีฝรั่งคู่หนึ่งมาดูห้องของดิฉันพอเห็นเครื่องซักผ้าฝาหน้าเท่านั้นแหละ ตาโต บอกว่าไปดูมาหลายห้องมีแต่ฝาบน ซึ่งไม่มีระบบซักน้ำร้อน ฝรั่งเขาติดซักเสื้อผ้าด้วยน้ำร้อนเพราะอยู่เมืองหนาว สุดท้ายก็ตกลงเช่าห้องของดิฉัน แล้วก็อย่าลืมติดราวตากผ้าให้ผู้เช่าด้วยนะคะ อุปกรณ์ทำความสะอาดก็ซื้อมาให้พร้อม ไม่ชอบคนสกปรกค่ะ 555 (รูปยังไม่มีนะคะเพราะเขายังไม่มาส่งเครื่องซักผ้า)
- ส่วนห้องครัวอย่างที่เห็นอันเดิมจากโครงการ มันเบสิกเกินไป รับไม่ได้ค่ะ ต้องเอามันออกไป ก็ได้เจ้าเดิมคือ Starmart เพิ่มเตาไฟฟ้าและเครื่องดูดควันเข้าไปด้วย ขนาด 1.7 เมตร รอบนี้ได้ราคาดีค่ะ ดิฉันอยากแนะนำอีกอย่าง ถ้าจะตกแต่งห้องหรือบ้าน ควรทำใกล้สิ้นปีเพราะสินค้าลดราคาเยอะมาก อย่างพวก HomePro เครื่องใช้ไฟฟ้าก็ลดส่งท้ายปีเก่า ทำให้ดิฉันได้ของถูกกว่าที่เคยจ่ายไป แต่จังหวะและโอกาสแบบนี้มันก็ไม่ได้มีบ่อย ๆ นะคะ ถ้าคุณเลือกได้ก็แนะนำให้ซื้อของช่วงใกล้สิ้นปี ประหยัดไปได้พอสมควรค่ะ ห้องครัวก็มีอุปกรณ์ พวกถ้วย จาน ช้อน กาต้มน้ำ แก้วน้ำ แก้วกาแฟ ของพวกนี้ไม่ได้ซื้อค่ะ เอามาจากคอนโดเก่าที่ขายไปแล้ว ประหยัดไปได้นิดหน่อย (รูปครัวจะมาลงให้ดูอีกทีนะคะ ช่างยังไม่มาติด)
- สไตล์การตกแต่งก็ Modern Scandinavian เพราะส่วนตัวก็ชอบการตกแต่งแนวนี้ มันดูอบอุ่นดี ให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน โทนสีก็เทา ขาว ดำ และ Oak เป็นไปได้อยากเปลี่ยนพื้นกระเบื้องอันโบราณนี้เป็นลามิเนตลายไม้ oak แต่ก็เกินงบไป ดิฉันเน้นตกแต่งเรียบ ๆ กลาง ๆ ไม่เยอะและไม่น้อยจนเกินไป
และนี่ก็คือค่าตกแต่ง เกินงบไปนิดหน่อย ของตกแต่งบ้างอย่างก็เป็นของเก่าเอามาจากคอนโดที่ขายไปแล้ว อย่างพวกโคมไฟ โต๊ะทำงาน ตะกร้าผ้า เครื่องใช้ในครัว ชุดเครื่องนอน ดอกไม้ตกแต่ง ก็ประหยัดไปเล็กน้อย
1. ค่าทาสีฝ้า+ผนัง 8,000 บาท
2. ค่าสี 1,808 บาท
3. Kitchen+hood+hop 35,510 บาท
4. Koncept Bedroom 20,580 บาท
5. IKEA Living room 23,240 บาท
6. Delivery & Assembly IKEA 2,044 บาท
7. ทีวี 40 นิ้ว 9,990 บาท
8. ตู้เย็น 6,990 บาท
9. เครื่องซักผ้า 13,990 บาท
10. ไมโครเวฟ 1,690 บาท
11. เก้าอี้กินข้าว 4 ตัว 6,360 บาท
12. ตู้รองเท้า 1,990 บาท
13. โมเสค ยาแนว ปูนกาว 1,825 บาท
14. โต๊ะกินข้าว 4,990 บาท
15. ค่ารื้อครัวเก่า 3,000 บาท
16. โคมไฟหัวเตียง 474 บาท
17. หลอดไฟ 2 หลอด 328 บาท
18. รูปภาพ living room 890 บาท
19. รูปภาพ bedroom 1,300 บาท
20. ที่นอน 4,000 บาท
21. ชั้นวางของ HomePro 499 บาท
22. ค่าติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าครัว ปูโมเสค 2,500 บาท
23. ผ้าม่านห้องนอน+ม่านม้วน+ไส้หมอน 10,000 บาท
24. อุปกรณ์ทำความสะอาด+ราวตากผ้า 3,314 บาท
Total 165,312 บาท
--------------------------------------------------
อย่างที่รู้ ๆ กันอยู่ว่าช่วงนี้คือตลาดของผู้ซื้อ มองไปทางไหนก็มีแต่คอนโดประกาศขาย ทั้งโครงการใหม่และมือสองเยอะแยะไปหมด โครงการใหม่ ๆ ดิฉันก็ดูไปอย่างนั้นแหละค่ะ เปรียบเทียบราคา เพราะคงไม่คิดซื้อตอนนี้ เน้นดูมือสองหรือทรัพย์ธนาคารเป็นหลัก ด้านล่างคือประสบการณ์ของดิฉันที่อยากจะฝากไว้ให้คนที่สนใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า หวังว่าจะเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะคะ
- เช็กคู่แข่ง : คอนโดมือสองก็ง่ายหน่อยเพราะมีคนอยู่อาศัยแล้ว ถ้าคุณเจอคอนโดที่คุณชอบแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ต้องเช็คดูก่อนว่า เขามีให้เช่ากี่ห้อง ว่างอยู่กี่ห้อง ค่าเช่าเท่าไร เป็นไปได้ก็โทรไปถามเลยว่าห้องอยู่ชั้นอะไร มีอะไรบ้างในห้อง วิวอะไร ทิศไหน เช็กคู่แข่งภายในแล้วก็อย่าลืมไปเช็กคู่แข่งภายนอกด้วยว่า ในละแวกเดียวกันมีคอนโดอื่นอีกไหมที่กำลังจะสร้างหรือสร้างแล้ว มีผู้อยู่อาศัยไหม ราคาขาย-เช่าเท่าไร เอาให้ละเอียด อย่าขี้เกียจ เพื่อเอามาเป็นข้อมูลตัดสินใจว่าซื้อตรงนี้แล้ว supply จะเยอะเกินไปไหม demand มีเท่าไร ไม่ใช่เห็นใกล้ห้างสรรพสินค้า ติดรถไฟฟ้า ก็คิดว่าทำเลดีแล้ว แต่ไม่ได้ไปดูว่ามีอีก 10 โครงการกำลังก่อสร้างอยู่ ณ เวลานี้ คุณต้องได้ของดีจริง ๆ อย่าเป็นเหมือนดิฉันที่ซื้อคอนโดทิ้งไว้ อีก 2 ปีโผล่ไปดู มันมาจากไหนกันเยอะแยะไปหมด ตอนซื้อไม่เห็นมีแบบนี้ เพราะไม่ได้เช็กอะไรเลย
- การเลือกตำแหน่งห้องให้ได้ตำแหน่งดี ๆ : อย่างที่บอกคอนโดมีขายเยอะ ถ้าไม่ได้ตำแหน่งดี ๆ อย่าไปซื้อถึงจะราคาถูกกว่า ถ้าคอนโดมี 8 ชั้น ควรซื้อตั้งแต่ชั้น 5-7 ถ้าโครงการใกล้หมดแล้ว เหลือแต่ห้องชั้นล่าง ๆ หรือชั้นบนสุดก็ไม่ควรซื้อ ซึ่งดิฉันเคยแหกกฎข้อนี้ เพราะวิวสวยมาบังตา เป็นไงล่ะ เจอน้ำรั่วเลย แต่ก็ยังดีที่ทาง developer ช่วยแก้ปัญหาให้ได้ การซื้อห้องบนสุดหรือชั้นต่ำ ๆ จะทำให้คุณจะขายออกยากมากเพราะคนที่ซื้ออยู่เองจะไม่สนใจห้องของคุณเลย นักลงทุนบางคนคิดแค่ว่า คนเช่าเขาไม่ซีเรียสหรอก ชั้นไหนเขาก็เช่า ใช่ค่ะ แต่คุณกะให้เช่าไปตลอดชาติไม่ขายเลยหรือไง ? แล้วถ้าคอนโดมีจำนวนห้องเยอะ ๆ เช่น 600 ห้องขึ้นไป ยิ่งแสดงว่าคู่แข่งของคุณก็เยอะไปด้วย ทำเลห้องของคุณต้องดีกว่าคนอื่น
ตัวอย่างล่าสุด ดิฉันเพิ่งขาย Low rise ชั้น 6 ไป ก่อนที่คนซื้อจะตกลงซื้อ เขาพยายามต่อรองราคาและบอกว่าชั้น 4 ขายถูกกว่าของดิฉัน 50,000 บาท ขอราคาเท่าของชั้น 4 ได้ไหม ดิฉันก็ตอบไปว่าไม่ได้หรอกค่ะ ห้องชั้น 4 เขาขายถูกกว่าเพราะเขาซื้อมาถูกกว่า น้องทราบไหมคะว่าคอนโดแต่ละชั้นราคาไม่เท่ากัน ยิ่งสูงก็ยิ่งแพง ถ้าน้องจะขายต่อก็ขายง่ายกว่า สุดท้ายเขาก็ตกลงซื้อห้องของดิฉัน เห็นไหมคะ ทำเลห้องดีมีชัยไปกว่าครึ่ง และตำแหน่งของห้องอยู่ตึกไหนอันนี้ก็สำคัญเช่นกัน คอนโด Low rise ส่วนใหญ่จะมีหลายตึก เช่น โครงการที่ดิฉันซื้อติดสายสีม่วงมี 6 ตึก (ตึก A-F) ตึก A จะอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าซึ่งติดถนนใหญ่ ส่วนตึก B-F ก็จะเรียงลึกจากถนนใหญ่เข้าไปเรื่อย ๆ ตึก F หรือตึกสุดท้ายระยะห่างจากตึก A หรือสถานีรถไฟฟ้า 800 เมตร แม่เจ้า คนไม่มีรถเขาก็คงไม่เลือกซื้อหรือเช่าตึกที่ต้องเดินไกลขนาดนั้น อย่าถามนะคะว่าห้องของดิฉันอยู่ตึกไหน ใบ้ให้ค่ะ ตึกที่เงียบสงบที่สุด ไม่มีรถวิ่งผ่าน 5555 (หัวเราะทั้งน้ำตา)
- การบริหารจัดการของนิติ : ที่จอดรถมีเพียงพอไหม ซึ่งส่วนใหญ่จะไม่เพียงพอ แต่นิติฯ บางที่ก็เช่าที่จอดรถเพิ่มจากเอกชน เช่น คอนโดที่ดิฉันไปซื้อไว้แถวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทางนิติฯ ก็เช่าที่จอดรถเพิ่มจากเอกชน ซึ่งทำให้มีที่จอดรถเพียงพอสำหรับผู้อยู่อาศัย ไม่ประสบปัญหาแย่งที่จอดรถกัน ส่วนคอนโดที่อยู่ต่างจังหวัด ผู้อาศัยส่วนใหญ่ก็ใช้รถมอเตอร์ไซด์ ปัญหาเรื่องที่จอดรถก็อาจจะน้อยกว่าคอนโดในกรุงเทพฯ ที่คนส่วนใหญ่นิยมใช้รถยนต์กัน ถ้าคุณกำลังดูคอนโดมือสองก็จะง่ายหน่อย เพราะคุณจะเห็นสภาพที่แท้จริงของโครงการว่าเป็นอย่างไร การซื้อคอนโดมือสองไม่ใช่ดูว่าราคาถูกกว่าคอนโดใหม่อย่างเดียว แต่คุณต้องนึกสภาพของคอนโดอีก 5 ปีข้างหน้าว่าจะเก่าไปไหม เพราะมันมีผลกับการขายต่อในอนาคต ไม่มีใครอยากอยู่แฟลตดินแดงหรอกค่ะ
- ไม่ต้องรีบซื้อเหมือนกลัวจะไม่ได้ซื้อ : ดิฉันเพิ่งขายคอนโดให้น้องคนหนึ่งอายุ 26 ปี น้องเขาดูห้องดิฉันแค่วันเดียว วันถัดมาก็โทรมาตกลงซื้อ ดิฉันก็แอบตกใจว่าเขาตัดสินใจเร็วไปไหม แต่เขาก็บอกว่าเขาดูมาเป็นปีแล้ว ทั้งคอนโดใหม่ คอนโดเก่า ของพี่โดนใจหนูสุด นางว่าอย่างนั้น ได้คุยกับน้องเขาแล้วรู้สึกว่าเป็นนักลงทุนหน้าใหม่ที่ศึกษาข้อมูลอย่างดี น้องเขาดูมาหมดแล้วทุกโครงการในละแวกเดียวกัน ก็เลยไม่แปลกใจที่น้องเขาตกลงซื้อภายใน 48 ชั่วโมง ดิฉันอยากเห็นทุกคนเป็นแบบน้องเขาค่ะ เป็นคนรุ่นใหม่ที่มีความอดทนในการหาข้อมูล มีความอดทนรอเพื่อให้ได้ของที่ดีที่สุด คุ้มที่สุดสำหรับตัวเอง และมั่นใจจริง ๆ ว่าเป็นการลงทุนที่มีแนวโน้มไปในทางบวก อย่ารีบร้อนซื้อเพราะกลัวไม่ได้ซื้อเหมือนน้องอีกคนหนึ่งที่ดิฉันเจอ มาดูคอนโด 2 ห้อง พอดูเสร็จบอกเราว่าผมจอง 2 ห้องนะ อย่าขายให้ใครนะ เราก็นะ เจอคนแบบนี้ทีไรผวาทุกที ถามได้ใจความว่าต้องรีบซื้อเพราะจะกู้แบงค์พร้อมกันกับคอนโดอื่น ๆ ที่ไปดูมา กะว่าประมาณ 10 ล้านในการลงทุนครั้งนี้ กู้แบบพร้อมกันทีเดียว เพราะถ้ากู้ที่ละตัวคงกู้ได้ไม่เกิน 2 ครั้ง ฟังแล้วก็เลยถามกลับไปว่า ถ้าไม่มีคนเช่าผ่อนไหวไหม จะขายออกไหม คิดไว้หรือยัง คุณตัดสินใจซื้อเร็วได้ แต่ต้องมั่นใจว่าถ้ามันไม่เป็นไปอย่างที่คุณคาดหวัง มีวิธีรับมือยังไง แล้วจะรับไหวไหม ถ้ารับไหวก็ทำไปเลย อย่านึกถึงแต่ค่าเช่าที่จะได้รับ รบกวนนึกถึงตอนไม่มีคนเช่าด้วย ดิฉันก็เทศนาน้องเขาไปพอสมควร จนน้องเขาส่งข้อความมาขอบคุณ และดิฉันก็ขายคอนโดไม่ได้ 555
2. “กำขี้ดีกว่ากำตด”
ตอนที่เริ่มซื้อคอนโดใหม่ ๆ กะว่าจะขายเอากำไร ไม่ได้คิดเรื่องให้เช่าเลย แต่ขายอยู่ 2 ปีกว่าก็ไม่มีคนซื้อ เพราะคอนโดใหม่ขึ้นมาเยอะมาก ระหว่างนั้นก็ต้องเสียค่าส่วนกลางไปปีละ 5 หมื่นกว่าบาท (ซื้อไว้ 5 ห้อง) เอาไงละทีนี้ ถ้ารอคนซื้อคงต้องควักเงินจ่ายค่าส่วนกลางไปเรื่อย ๆ เลยตัดสินใจตกแต่งให้เช่าเพื่อจะได้มีเงินสดมาจ่ายค่าส่วนกลาง ระหว่างให้เช่าก็ประกาศขายพร้อมผู้เช่าไปเรื่อย ๆ ซึ่งก็ขายไปได้แล้ว 3 ห้อง แต่เป็นการขายเท่าทุน เพราะไม่สามารถขายได้มากกว่านี้ ใคร ๆ ก็ขายกัน คอนโดใหม่ก็ผุดมายังกับดอกเห็ด ยังรู้สึกเสียดายที่ปล่อยให้เวลา 2 ปีกว่าผ่านไปโดยไม่ก่อให้เกิดรายได้ สรุปกระแสเงินสดสำคัญมาก ถึงคุณจะคิดว่ามันน้อยนิด แต่โดยภาพรวมแล้วมันช่วยคุณไม่ให้เจ็บตัวได้เยอะเลย ถ้าคุณเจอสถานการณ์แบบเดียวกับดิฉัน ลองพิจารณาปล่อยเช่าดูนะคะ มันไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิดหรอกค่ะ
3. “ใจดีสู้เสือ”
การลงทุนครั้งแรกก็ไม่ถึงกับล้มเหลวหรือขาดทุน แต่ก็ไม่ได้สร้างผลกำไรอะไร ยังดีที่เสมอตัว ถ้าบางคนอาจจะท้อแท้ไปแล้วที่การลงทุนครั้งแรกไม่ประสบความสำเร็จ แต่สำหรับดิฉันแล้ว กรูจะไม่ยอมแพ้หรอก หลังจากฟังเพลง “อย่ายอมแพ้” ของ อ้อม สุนิสา อยู่สักพัก โอกาสแก้ตัวก็มาถึง มีลูกค้าเก่าชาวต่างชาติมาฝากขายคอนโด Low Rise 7 ห้อง ไอ้บ้านี่ก็คงเหมือนกรูตอนแรก ทุ่มซื้อ แต่โครงการนี้ดีกว่าโครงการที่ดิฉันไปซื้อไว้ 5 ห้องแถวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะอยู่ในเมืองท่องเที่ยว ความต้องการในการซื้อและเช่าก็มีอยู่ตลอด และที่มันดึงดูดก็คือมันขายถูกมาก ถูกกว่าที่มันซื้อมา ถูกกว่าราคาตลาดเยอะเลย เราเลยคิดว่าซื้อมาตกแต่งขาย ทำกำไรระยะสั้นคงจะพอได้ คำนวณผลตอบแทนค่าเช่าแล้วก็จะได้ประมาณ 10% ต่อปี ก็เลยซื้อไป 2 ห้อง และตกแต่งให้เช่าอยู่ 1 ปี หลังจากคนเช่าหมดสัญญาก็ขายได้ทันทีทั้งสองห้อง ได้ผลตอบแทนจากค่าเช่า+กำไรจากการขายคิดเป็น 25.80% ต่อปี
บอกตามตรงตอนที่จะตัดสินใจซื้อก็กล้า ๆ กลัว ๆ เพราะ 5 ห้อง แถวรถไฟฟ้าสีม่วงยังขายไม่ออกสักห้อง นี่จะซื้อเพิ่มอีก แล้วเงินที่จะเอาไปซื้อก็เป็นเงินสำรองอย่างอื่น แต่เราก็เอาความมั่นใจว่ามันทำกำไรได้แน่มาข่มความกลัว แล้วถ้าไม่ทำตอนนี้แล้วจะมีโอกาสแก้ตัวตอนไหน โชคดีหลังจากที่ซื้อก็ขายแถวรถไฟฟ้าสีม่วงได้ 2 ห้อง ใจชื้นขึ้นมาหน่อย
4. “เก็บเบี้ยใต้ถุนร้าน” (เก็บเล็กผสมน้อย)
หลังจากซื้อคอนโดเพิ่มอีก 2 ห้องจากชาวต่างชาติ ก็ตัดสินใจตกแต่งปล่อยเช่าทันที ทั้ง ๆ ที่ตั้งใจซื้อมาทำกำไรจากการขาย ดิฉันได้บทเรียนมาแล้วจากการซื้อคอนโด 5 ห้องครั้งแรก เก็บค่าเช่าไปเรื่อย ๆ สร้างกระแสเงินสด มีเงินจ่ายค่าส่วนกลางโดยไม่ต้องควักเนื้อตัวเอง พอขายได้ก็ได้กำไรสองทาง จากค่าเช่าและจากส่วนต่างจากการขายคอนโด อย่าดูถูกเงินค่าเช่าเพียงน้อยนิดนะคะ เพราะมันคือกำไรมหึมาตอนคุณขายได้ หรือช่วยชีวิตคุณไม่ให้ขาดทุนค่าส่วนกลางได้
การให้คนเช่าระหว่างประกาศขายก็เป็นสิ่งที่จูงใจนักลงทุนคนอื่นที่สนใจซื้อห้องของเรา ห้องที่ดิฉันขายไปทั้งหมดครึ่งหนึ่งคือคนลงทุนปล่อยเช่า ครึ่งหนึ่งอยู่เอง และที่เขาตัดสินใจซื้อห้องของดิฉันเพราะมีคนเช่าอยู่แล้ว ตอนที่ดิฉันหาซื้อคอนโดเพิ่มเจอเจ้าของห้องคนหนึ่ง ซื้อไว้สองห้อง แต่แกขายแพงเกิน ดิฉันเลยแนะนำว่าทำไมไม่ปล่อยให้เช่าละคะ แกบอกกลัวห้องพัง ต้องการขายอย่างเดียว ไปทีไรก็ยังเห็นติดป้ายขายเหมือนเดิม ผ่านมาเกือบห้าปีแล้ว สูญเสียไปเยอะ ดีที่ดิฉันกลับลำทัน ตกแต่งปล่อยเช่า และยังขายได้ทุนกลับมา 3 ห้อง
5. “ทำนา (อย่า) ออมกล้า ทำปลา(อย่า)ออมเกลือ”
(ทำการสิ่งใดถ้ากลัวหมดเปลืองย่อมไม่ได้ผลสมบูรณ์) เนื่องจากดิฉันมีอาชีพเป็นนายหน้าขายและเช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วย ประสบการณ์สอนดิฉันว่าอย่าทำแบบนี้ อย่าตกแต่งห้องโดยการใช้ของถูกเกินไปหรือดูไม่มีรสนิยมเลย อาจเช่าได้แต่ต้องใช้เวลานานทำให้ขาดรายได้ที่ควรได้ แล้วยิ่งถ้าคุณผ่อนแบงค์ด้วยจะแย่ไปอีก และก็ไม่ควรใช้ของแพงเกินไปหรือเป็นตัวของตัวเองเกินไป
เจ้าของคอนโดบางคนบอกดิฉันว่าเช่าไม่ได้หรอกราคานี้ มันถูกไปเพราะตกแต่งหมดหลายแสน บิวท์อินมีเท่าไร ซอกไหน ประโคมเข้าไป ทำให้ต้นทุนสูง ค่าเช่าก็ต้องสูงไปอีก มันไม่ได้มีห้องคุณคนเดียวที่ให้เช่า ห้องของดิฉันไม่เคยว่างเลย พอคนเก่าออกคนใหม่ก็มา แต่ในกลุ่มไลน์ของคอนโดมีคนมาโพสต์ให้เช่าเยอะแยะไปหมด ส่งรูปมาดู ดิฉันก็แค่คิดในใจ ใครจะเช่าสภาพนี้ ราคานี้ เพราะฉะนั้นสรุป ถ้าคุณจะปล่อยเช่าคอนโดก็ควรตั้งงบตกแต่งเข้าไปด้วย อย่าคิดว่าตกแต่งหมดเป็นแสน เก็บค่าเช่าอีกกี่ปีจะได้คืน ไหนต้องผ่อนแบงค์อีก อย่าคิดแบบนั้นค่ะ ถ้าห้องคุณราคา 1 ล้านบาท งบตกแต่ง 50,000-100,000 บาท คือสมเหตุสมผลค่ะ
ถ้าตกแต่งไปห้าหมื่นทุนคุณก็จะกลายเป็น 1.05 ล้าน ที่จะนำมาคำนวณผลตอบแทนต่อปี ดิฉันมีตัวอย่างลูกค้าคนหนึ่ง แกมีคอนโดให้เช่าหลายห้อง การตกแต่งของแกดีปานกลาง ไม่ใช้ของถูกหรือแพงเกินไป อุปกรณ์ครบสำหรับอยู่อาศัย แต่ที่ได้ใจคนเช่าไปเต็ม ๆ คือเวลาดิฉันพาคนเช่าจะไปดูห้องแก เปิดตู้เย็นมาน้ำดื่มเต็มตู้ สบู่ แชมพูใหม่เอี่ยมในห้องน้ำ ทำยังกะโรงแรม คือแกใส่ใจมาก ถึงจะเป็นสิ่งเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่ก็ทำให้ผู้เช่าเห็นว่าเจ้าของห้องใส่ใจผู้เช่า ใครจะไม่อยากเช่าละคะ อย่าทำตัวเป็น Landlord ขี้งก ยุคนี้การแข่งขันมันสูงค่ะ
6. “(อย่า) ซื้อควายหน้านา (อย่า )ซื้อผ้าหน้าตรุษ”
3 ปีที่แล้วดิฉันซื้อบ้านมาจากธนาคารหลังหนึ่ง ซึ่งอยู่ในหมู่บ้านเดียวกันกับที่ดิฉันอาศัยอยู่ พอช่วงใกล้สิ้นปีที่ธนาคารทำโปรโมชั่นลดราคาอย่างน่าตกใจ เพราะธนาคารต้องการทำยอดก่อนสิ้นปี (มั้งค่ะ) ทำให้ดิฉันได้ราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด ดิฉันจะเข้าไปสำรวจทรัพย์ธนาคารเป็นประจำแล้ว ก็เล็งตัวที่เราสนใจไว้ รอเวลาที่ทางธนาคารจัดโปรโมชั่นลดราคา พอลดปุ๊บก็เสนอซื้อทันที ต่อราคาอีกนิดหน่อย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์ธนาคารทุกตัวที่ลดราคาจะเป็นราคาที่เหมาะสม บางตัวลดแล้วยังซื้อไม่ได้เพราะสูงอยู่ ฉะนั้นแล้วเราต้องรู้ราคาตลาดในย่านนั้นเป็นอย่างดี อยากได้ของถูกต้องรอหน่อย ธนาคารเขาไม่อยากเก็บทรัพย์สินที่ไม่สร้างรายได้ไว้นานหรอกค่ะ อีกอย่างถ้าเราซื้อจากธนาคาร การขอสินเชื่อก็อาจจะง่ายกว่า และอาจได้ดอกเบี้ยที่พิเศษ อาจไม่มีค่าประเมินหลักทรัพย์ หรืออาจฟรีค่าจดจำนองอีก อันนี้ก็แล้วแต่ทางธนาคารจะจัดโปรโมชั่น
7. “สิบรู้ไม่เท่าชำนาญ”
ดิฉันคิดว่าตัวเองมีประสบการณ์เยอะ มีความรู้เยอะจากการเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มานาน (ทำงานที่ กทม 2001-2007, ย้ายมาต่างจังหวัด 2008) แต่ก็ยังไม่เคยลงมือซื้อด้วยตัวเองสักที จนครั้งแรกที่ซื้อในปี 2012 ก็ไม่ประสบความสำเร็จอย่างที่ต้องการ เหตุผลที่ดิฉันตัดสินใจผิดพลาดที่ไปซื้อคอนโด 5 ห้องแถวรถไฟฟ้าสายสีม่วงก็คือ ดิฉันย้ายออกจากกรุงเทพไปหลายปีแล้ว ไม่รู้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ก่อนซื้อ มิหนำซ้ำหลังจากซื้อแล้วก็เหมือนปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้มาใส่ใจขายหรือติดตามสถานการณ์ทางการตลาดอย่างใกล้ชิด เพราะอยู่ต่างจังหวัด ทำให้เวลาล่วงเลยไปและสูญเสียผลประโยชน์ไปสองปีกว่า
ถ้าเราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ควรซื้อในแหล่งที่เราอาศัยอยู่ ไปดูแลได้ ไปสืบดูได้บ่อย ๆ ทำให้เราไม่พลาดโอกาสในการสร้างผลกำไร ถ้าย้อนเวลากลับไปได้ดิฉันคงตกแต่งให้เช่าตั้งแต่วันแรกที่รับโอนมา หรือตกแต่งขายก่อนที่คอนโดอื่น ๆ จะขึ้นมาเป็นดอกเห็ด เมื่อหลายเดือนก่อนดิฉันพาลูกค้าชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อไปดูคอนโดใหม่ในจังหวัดของดิฉัน เซลล์บอกว่าขายไปเกือบหมดแล้ว เหลือไม่กี่ห้อง ดิฉันก็แปลกใจว่าทำไมขายดีจัง ก็ถามไปว่าคนที่ไหนมาซื้อเยอะแยะ เซลล์ก็บอกว่าคนกรุงเทพค่ะ เราไปเปิดบูทมา ขายดีมาก ฟังแล้วก็ถอนหายใจ คนกรุงเทพเป็นเหมือนกรูอีกแล้ว ซื้อของที่ตัวเองไม่สามารถมาดูแลได้อย่างเต็มที่
อีกเคสค่ะ มี developer รายใหญ่จากกรุงเทพ สร้าง Beachfront luxury condo แต่ทำเลคือห่างไกลจากทุกสิ่งทุกอย่าง ใกล้แค่สนามบิน (ที่อยู่นอกเมือง) เราก็แอบถามเซลล์ใครมาซื้อเหรอ Location แบบนี้ น้องมันก็กระซิบมาว่า คนกรุงเทพฯ พี่เขาแค่เห็นทะเลก็จองกันแล้ว ทะเลว่ายน้ำได้หรือป่าวยังไม่รู้เลย ลงไปว่ายอาจตายได้เพราะเป็นแอ่งกระทะ !!
8. “ท้อได้แต่อย่าถอย”
ดิฉันอ่านเจอบ่อย ๆ ในพันทิปนี่แหละค่ะ คนที่เจอประสบการณ์เลวร้ายกับการให้เช่าบ้านหรือคอนโด จ่ายค่าเช่าไม่ตรงบ้าง ทำบ้านพังบ้าง หนีออกจากบ้านบ้าง สารพัดปัญหาจุกจิก เช่น หลอดไฟเสีย อันนั้นอันนี้เสีย บอกคนเช่าไปค่ะ ไปติดต่อนิติเขามีช่างคอยบริการ จ่ายค่าส่วนกลางเขาแล้ว ปัญหาใหญ่ ๆ ค่อยมาแจ้งนะคะ เช่น น้ำท่วมห้อง ไฟไหม้ ระเบิดลง
สำหรับดิฉันแล้วประสบการณ์การเก็บค่าเช่าหรือทำห้องพังไม่ได้เลวร้ายเท่าไร ปัญหาจุกจิกก็มีวิธีรับมือ สิ่งที่สำคัญเลยคือตอนทำสัญญาต้องชัดเจน อะไรพังใครจ่าย ถ้าไม่จ่ายค่าเช่าล็อกห้องได้ ปัญหามันจะมีเฉพาะปีแรก ๆ เพราะเรายังใหม่ ใครมาเช่าเราก็ปล่อยให้หมด ไม่ได้คัดกรอง ทั้งคนดำพวกไนจีเรีย ทั้งเด็กที่อายุไม่ถึง 20 ปี ดิฉันเคยมีคอนโดให้เช่าสูงสุด 10 ห้อง อย่างมากก็แค่ 2 ห้องที่มีปัญหาเรื่องค่าเช่า ทำห้องเราเละ มันก็ต้องมีบ้างค่ะ มันเป็นไปไม่ได้ที่คุณจะได้คนเช่าดีทั้งหมด ดิฉันก็เลยไม่ได้รู้สึกว่ามันร้ายแรงอะไร ปัญหาแค่ 20%
ซึ่งจะต่างจากบางคนที่มีบ้านเช่าหรือคอนโดให้เช่าแค่ 1 ห้อง เพราะถ้าคนเหล่านี้เจอประสบการณ์แย่ ๆ จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ก็จะกลายเป็นว่า 100% คือแย่ แล้วก็สรุปว่างานปล่อยเช่าคอนโดไม่เวิร์กมีคอนโดห้องเดียว เหนื่อยเหลือเกิน ไม่ใช่การให้เช่าคอนโดมันไม่เวิร์กหรอกค่ะ ตัวคุณเองต่างหากที่ไม่เวิร์กเพราะขาดประสบการณ์ ฉะนั้นแล้วถ้าคุณเริ่มต้นมี 1 ห้องก่อนแล้วเจอประสบการณ์แย่ ๆ ก็อย่าพึ่งท้อ อย่าพึ่งเข็ด ถ้าคนเช่าคนนี้ไม่ดีก็เชิญออกไป หาคนใหม่ ซื้อห้องเพิ่ม ประสบการณ์จะสอนคุณเองค่ะ ถ้ามันเกิดขึ้นอีกคุณก็รู้วิธีรับมือกับปัญหาได้ บอกตัวเองไว้ค่ะ งานอะไรไม่มีปัญหาบ้าง ทุกวันนี้ดิฉันไม่เคยได้ทวงค่าเช่าเลยค่ะ รับแต่ sms แจ้งเงินเข้าบัญชี และเดินหน้าหาซื้อเพิ่ม
9. “มีความรู้ท่วมหัว ต้องเอาตัวให้รอด”
ดิฉันเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนอายุ 30 ปี ก่อนที่จะกระโดดลงสนามก็เป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่อายุ 20 ปี เห็นในหนังสือกูรูอสังหาริมทรัพย์บางเล่มแนะนำไว้ว่าควรรีบซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุน้อย ๆ ช่วง 20 ต้น ๆ ยิ่งดี จะได้ประสบความสำเร็จเร็ว ๆ หรือจะได้มีเวลาผิดพลาดเยอะ ๆ ดิฉันคิดว่าเราไม่ควรให้อายุเป็นตัวกำหนดในการตัดสินใจที่จะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราเริ่มเมื่อเราพร้อม เราเริ่มเมื่อเรามั่นใจ มั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จ และมั่นใจว่าถ้าไม่ประสบความสำเร็จเรามีวิธีรับมือยังไงที่ไม่เจ็บตัว
ปี 2012 ปีแรกที่ดิฉันลงทุนซื้อคอนโดใหม่ทั้งหมด 7 ห้อง ต้นทุนรวมประมาณ 9 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นการเริ่มต้นที่รุนแรง เพราะไฟแรง ปีเดียวและปีแรกของการลงทุนซื้อไปขนาดนี้ แต่ดิฉันก็มีความมั่นใจว่าถ้ามันไม่เวิร์กดิฉันก็ขายได้ แย่ที่สุดก็คือขายเอาทุนคืนมา ดิฉันไม่มีความกลัวเลยค่ะว่าจะขายไม่ได้ เพราะดิฉันคลุกคลีอยู่กับการขายอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ช่วยชาวบ้านเขาขายมาก็เยอะ แล้วนี่ของตัวเองแท้ ๆ ควบคุมได้ทุกอย่าง ภายใน 2 ปีที่เริ่มขาย ดิฉันก็ขายไปได้ครึ่งหนึ่งแล้ว เพราะงัดเอาความรู้การเป็นเซลล์และเทคนิคต่าง ๆ ที่มีอยู่ท่วมหัวมาใช้เพื่อเอาตัวให้รอด อย่าลงทุนโดยที่ไม่มีความรู้อะไรเลย อย่าให้เวลา ให้อายุมาเป็นตัวกำหนด แค่คนอื่นบอกว่าดี พนักงานขายบอกได้ค่าเช่าเยอะ ผ่อนแบงค์แล้วยังเหลืออีก แถมเป็นเสือนอนกิน ก็เชื่อเขาแล้ว แต่พอตอนเราตกที่นั่งลำบากคนเหล่านั้นก็คงไม่มาช่วยเราหรอกค่ะ
ไม่ใช่ว่าต้องมีความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวก็รอดนะคะ ความรู้เรื่องภาษาอังกฤษหรือภาษาที่สามก็สำคัญ เพื่อที่คุณจะได้ดีลกับคนต่างชาติได้ ซึ่งคนเหล่านี้มีกำลังการเช่าที่ดีกว่าคนไทย จ่ายค่าเช่าตรง มีความรับผิดชอบในระดับที่ดี ตอนที่ทำงานที่กรุงเทพ ดิฉันก็พูดได้แค่ภาษาไทย ทำงานแต่กับคนไทย ก่อนจะมาทำงานที่ต่างจังหวัดซึ่งเป็นแหล่งของคนต่างชาติ ดิฉันก็ได้พยายามเรียนภาษาอังกฤษด้วยตัวเองเพื่อเตรียมตัวก่อนมา พอมาแล้วภาษาก็ยังไม่ดี พูดได้งู ๆ ปลา ๆ ก็เลยลงทุนไปเรียนที่กรุงเทพอีก 3 เดือน เข้าโรงเรียนจริง ๆ จัง ๆ ก็ได้มาพอสมควร แต่ก็ยังไม่มั่นใจในการพูดเท่าไร เพราะเรียนแต่กับคนไทย สุดท้ายก็ลงทุนไปออสเตรเลีย 3 เดือน เพื่อเรียนภาษาอังกฤษ เพราะมีญาติอยู่ที่นั่น ได้ที่พักฟรี เสียแค่ค่าเรียนกับค่ากิน กลับมาพูดเป็นต่อยหอย ดีลกับคนต่างชาติแบบมืออาชีพ
สองสามปีต่อมาคนรัสเซียเริ่มแห่เข้ามาที่จังหวัดของดิฉันเป็นจำนวนมาก และคนรัสเซียพูดภาษาอังกฤษไม่ค่อยได้ ทำให้ดิฉันมีความคิดที่จะไปเรียนภาษารัสเซีย สุดท้ายก็ลงทุนไปเรียนภาษารัสเซียครั้งแรกที่ St.Petersburg ประเทศรัสเซีย 3 เดือนในปี 2011 และกลับไปเรียนช่วงซัมเมอร์อีก 5 เดือนในปี 2014 ด้วยใจรักที่อยากจะพัฒนาภาษารัสเซียให้ดีขึ้น ภาษารัสเซียของดิฉันก็ถือว่าอยู่ในระดับปานกลาง พอสื่อสารกับผู้เช่าได้ พอคนรัสเซียมาเช่าบ้านหรือคอนโดกับดิฉันพอรู้ว่าดิฉันพูดภาษารัสเซียได้ ตื่นเต้น ดีใจ เหมือนเจอขุมทรัพย์ 555 และประทับใจที่มีคนไทยพูดภาษาของเขาได้ ทำให้ธุรกิจมันลื่นไหล เขาก็เลือกที่จะเช่ากับดิฉันเพราะคิดว่าพูดภาษาเดียวกัน ทำให้ดิฉันได้เปรียบคู่แข่ง ถ้าให้ดิฉันแนะนำภาษาที่สามที่ควรเรียนก็อาจเป็นพวก ภาษาจีน ญี่ปุ่น เกาหลี รัสเซีย เพราะคนพวกนี้อาศัยอยู่ในเมืองไทยเป็นจำนวนมาก ไม่มีใครแก่เกินเรียนค่ะ สู้ ๆ
10. “จับเสือมือเปล่า”
ประโยคนี้มันฟังดูดีจังเลย สำหรับดิฉันแล้วไม่ได้เริ่มลงทุนด้วยการกู้ธนาคาร มาซื้อคอนโด แรก ๆ ซื้อด้วยเงินสด เพราะช่วงนั้นคงไม่สามารถกู้ได้ เนื่องจากไม่ได้ทำงานประจำ มีอาชีพเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ รายได้ไม่แน่นอน ดิฉันพึ่งมาเริ่มกู้ธนาคารเมื่อ 3 ปีที่แล้ว หลังจากจดทะเบียนบริษัท ดำเนินกิจการเป็นตัวแทนนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ ตอนซื้อบ้านจากธนาคารก็กู้จากธนาคารเจ้าของทรัพย์สินเลย ธนาคารไม่ได้เอาเอกสารอะไรเยอะแยะเลย หลัก ๆ ก็แค่หนังสือจดทะเบียนบริษัท งบการเงินอะไรก็ไม่เอา และก็ bank statement แค่นั้นก็กู้ได้
สำหรับบ้านหลังนี้ก็เอาค่าเช่ามาผ่อนกับธนาคาร ค่าเช่าพอดีกับค่าผ่อนเป๊ะ เพิ่งครบ 3 ปี ก็ไปทำเรื่อง Refinance ได้ดอกเบี้ยคงที่มา 3 ปี ที่ 3% ยอดหนี้ก็น้อยลงเยอะเพราะดิฉันโปะบ้าง ตอนนี้ก็ผ่อนแค่ครึ่งเดียวของยอดผ่อนเดิม ทำให้มีเงินเหลือเข้ากระเป๋าบ้างแล้ว ครั้งที่สองที่กู้แบงค์ก็ล่าสุดสำหรับห้องที่พึ่งไปซื้อมา กู้มาจากธนาคารแห่งหนึ่งได้ดอกเบี้ยประมาณ 3.5% ต่อปี ซึ่งพอใจมาก กู้ครั้งนี้ดูเหมือนจะไม่ง่ายเหมือนครั้งแรก เอกสารเยอะมาก หลังจากส่งเอกสารครบแล้ว พนักงานแจ้งว่าคงไม่ได้เพราะรายได้พี่ไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระ ทั้ง ๆ ที่ดิฉันมีเงินสดในธนาคารเป็น 2 เท่าของวงเงินกู้ที่ต้องการ และมีอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดหนี้อีกหลายที่ ก็ยังไม่ได้อีกเหรอ พี่ต้องหาแหล่งรายได้เพิ่มอีกประมาณ 60,000 บาทต่อเดือนมาแสดงให้ธนาคารดูถึงจะได้ โอ้แม่เจ้าจะไปหาที่ไหนเยอะขนาดนี้ เพราะรายได้ทุกทางก็แสดงไปหมดแล้ว คิดอยู่สองสามวัน นั่งดู statement วนไปวนมา เห็นรายได้จำนวนหนึ่งที่เข้าบัญชีทุกเดือน ไอเดียก็บังเกิด
สุดท้ายดิฉันก็หาแหล่งรายได้ทางอื่นมาแสดงให้ธนาคารดูได้ก็คือเงินเดือนจากสามี 555 บังเอิญสามีดิฉันโอนเงินเข้าบัญชีให้ดิฉันทุกเดือน แล้วก็ตั้งโอนล่วงหน้าซึ่งมันก็จะตรงวันทุกเดือน มันดูน่าเชื่อถือดีนะ ดูเป็นรายได้ที่แน่นอน แต่ดิฉันก็ไม่ได้ไปบอกธนาคารหรอกค่ะว่าเป็นเงินจากสามี บอกไปว่าเป็นรายได้จากอะไรไม่ขอชี้แจงนะคะ จากประสบการณ์นี้ดิฉันได้ข้อคิดว่าถึงแม้เราจะเตรียมตัวมาดีแล้วสำหรับกู้ธนาคาร มีความมั่นใจค่อนข้างสูงว่าจะกู้ได้ แต่บางทีเราก็ไม่รู้หรอกว่าธนาคารเขามีมุมมองและวิธีพิจารณาปล่อยสินเชื่อยังไง เพราะแต่ละธนาคารก็ไม่เหมือนกัน ยังไงก็เผื่อใจไว้บ้างหรือเตรียมแผนแสดงรายได้เพิ่มไว้บ้างก็ดีนะคะ รายได้จากค่าเช่าดิฉันยื่นเสียภาษีทุกปีนะคะ เราสามารถนำมาแสดงต่อธนาคารเวลาขอสินเชื่อได้ค่ะ บางธนาคารเขาก็ไม่รับพิจารณารายได้ที่ไม่ได้เสียภาษีนะคะ แค่สัญญาเช่ากับรายได้ค่าเช่าในบัญชีอาจไม่เพียงพอ
11. “ความสุขใดเล่า ก็ไม่เท่าความสุขที่พอเพียง”
ตอนดิฉันเริ่มปล่อยเช่าคอนโดแรก ๆ ก็ตั้งใจไว้ว่าได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี ก็พอใจแล้ว มีคน (หลาย ๆ คน) บอกว่ามันน้อยเกินไป เอาไปลงทุนตรงนั้น ตรงนี้ก็ได้แล้วแค่ 5% อยากจะบอกว่าความพอใจของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ถ้าคุณพอใจในผลตอบแทนที่คุณได้รับก็ไม่ต้องไปฟังคนอื่นให้เสียเวลา เพราะไม่มีใครสามารถให้คำตอบได้ดีเท่ากับตัวของเราเองหรอกค่ะ ทุกคนมีความต้องการที่ต่างกัน มีเวลาที่ต่างกัน มีสถานทางการเงิน ความรู้ ความสามารถ ความชอบก็ต่างกัน ดิฉันเคยคิดอยากได้ผลตอบแทนที่สูงกว่านี้โดยการไปลองเล่นหุ้น แต่มันไม่ใช่ตัวเรา เราไม่สนุกกับงานนี้ เราไม่ชอบ เราชอบอสังหาริมทรัพย์ มีความสุขที่ได้ไปตระเวนดูบ้าน ดูคอนโด เลือกซื้อของตกแต่งคอนโด ถ้าใครมาบอกให้คุณไปลงทุนตรงนั้นตรงนี้เพราะผลตอบแทนดี คุณต้องทำเพราะเชื่อมั่นในตัวเอง ไม่ใช่ทำเพราะเชื่อคนอื่น ผลตอบแทนที่สูง ๆ บางครั้งก็ไม่ได้เป็นเครื่องชี้วัดความสุขในชีวิตหรอกค่ะ เพราะบางครั้งก็ต้องแลกกับเวลาที่จะอยู่กับครอบครัว แลกกับเวลาดูแลสุขภาพ ดิฉันไม่เคยคิดไปแข่งกับใคร ไม่คิดอยากเป็นอายุน้อยร้อยล้าน ดิฉันทำเท่าที่มีกำลัง และพยายามไม่ทำอะไรเกินตัว ก่อนทำอะไรคิดเสมอว่าถ้าทำไปแล้วผลร้ายแรงที่สุดคืออะไร ถ้ารับได้ก็ลุยค่ะ ถ้าคิดว่ารับไม่ได้ก็หยุดค่ะ ความสุขในการลงทุนของดิฉันคือการได้มีเวลาไปทำอย่างอื่นที่รักด้วย เช่น การท่องเที่ยว การถ่ายรูป เขียน Blog และเรียนภาษา ชีวิตมันต้องสนุกไม่เครียดและ Balance ค่ะ
“สวัสดีปีใหม่ค่ะ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าฟ้าใหม่นี้นะคะ”
ขอขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจาก คุณ Neverstops สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม
