สำหรับใครที่กำลังมองหารีวิวการสร้างบ้านแบบละเอียด ๆ ที่มีข้อมูลครบถ้วนตั้งแต่เริ่มต้นจนกระทั่งบ้านเสร็จ วันนี้กระปุกดอทคอมได้นำรีวิวดี ๆ โดย คุณลุงมา สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม มาฝากกันแล้ว โดยบอกได้เลยว่าในรีวิวนี้ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการสร้างบ้านไว้อย่างละเอียดครบถ้วน ซึ่งมีทั้งเรื่องราวการวางแผน การถมดิน การหาแบบ การขออนุญาต การยื่นกู้ การลงเสา งานโครงสร้าง งานก่อสร้าง การขอบ้านเลขที่ การขอขยายเขตไฟฟ้า การขอส่งงวดธนาคาร และอื่น ๆ อีกมากมาย เรียกได้ว่าต่อให้คนที่ไม่มีความรู้เรื่องการสร้างบ้านมาก่อน ก็สามารถทำเรื่องสร้างบ้านได้หลังจากอ่านรีวิวนี้จบ ฉะนั้นใครที่มีความฝันอยากจะสร้างบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ห้ามพลาดรีวิวดี ๆ นี้เด็ดขาด
เราและครอบครัวมีที่ดินแปลงเล็ก ๆ ขนาด 1 งาน อยู่ ต.ป่าอ้อดอนชัย อ.เมือง จ.เชียงราย (แถว ๆ วิทยาลัยเชียงราย) เราซื้อไว้ก่อนความเจริญจะมาถึง ทั้งความเจริญจากการขยายถนนเลี่ยงเมืองตะวันตก และบรรดาหอพักนักศึกษา ซื้อมา 5-6 ปีก่อน ในราคาไม่แพงมาก แค่ 1.7 แสน (1 งาน) หน้ากว้าง 16 เมตร ยาว 25 เมตร
คุยกันในครอบครัวว่าจะสร้างบ้านโดยใช้เงินจากแบงก์ แต่ก็ต้องทำที่ดินให้เป็นประโยชน์ก่อให้เกิดรายได้เพื่อนำเงินส่งแบงก์ได้ ก็เลยจะต่อยอดจากรายได้ของครอบครัว ที่ปัจจุบันเรามีบ้านอีกหลังหนึ่ง ส่วนร้านเราเช่าห้องแถวทำเป็นร้านถ่ายเอกสาร+ขายเครื่องเขียนอยู่ โดยให้แฟนเป็นคนดูแล (เปิดมา 12 ปีแล้ว) ไม่ได้ย้ายไปไหน เนื่องจากทำเลดีมาก อยู่หน้าวิทยาลัยเชียงราย... ส่วนตัวของเราเองมีธุรกิจที่ปรึกษาสิ่งแวดล้อมอยู่ เราจึงมีรายได้ทั้งสองคน
>>> บ้านทรงโมเดิร์น พื้นที่ใช้สอย 158 ตารางเมตร ชั้นครึ่ง 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
>>> ร้าน พื้นที่ใช้สอย 56 ตารางเมตร ยกสูง 60 เซนติเมตร
>>> รั้ว สูง 1.8 เมตร ยาว 66 เมตร
>>> ดิน ถมสูง 50 เซนติเมตร
เมื่อเอาบ้านและร้านมาทำภาพ 3D ด้วย SketchUp และ Lumion เพื่อให้มองเห็นภาพ บ้านเป้าหมายของเราในอนาคตก็จะได้แบบนี้ (เราทำเอง มีความรู้ด้านนี้นิดหน่อย ไม่ต้องจ้างใคร)
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
เรามาดูสภาพที่ดินก่อนการก่อสร้างกันนะ
2. ห่างจากถนนเลี่ยงเมืองตะวันตก เชียงราย 100 เมตร
3. อยู่ตรงข้ามที่ดิน วิทยาลัยเชียงราย
4. เดิมทีเรามีร้านถ่ายเอกสารและเครื่องเขียนเล็ก ๆ อยู่ก่อนแล้ว แต่เช่าห้องแถวเขาอยู่ ห่างจากที่ดินนี้ประมาณ 500-600 เมตร ตรงข้ามวิทยาลัยเชียงราย
5. ที่ดินมีเนื้อที่ 1 งาน หน้ากว้างติดถนน 16 เมตร ยาว 25 เมตร
การวางแผน
1. เราต้องการสร้างบ้านโดยการกู้แบงก์
2. เราต้องการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์มากกว่าบ้าน โดยจะทำพื้นที่ด้านหน้าติดถนนให้เป็นร้าน และจะทำร้านถ่ายเอกสารและร้านขายเครื่องเขียน (สาขา 2) จากเดิมที่เรามีแล้ว 1 ร้าน แต่ร้านเดิมเราเช่าห้องแถวเขาอยู่
3. เราชอบบ้านทรงโมเดิร์น ราคาไม่สูงมากนัก ที่มี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ (ครอบครัวเรามี 4 คน เรา ภรรยา และลูกแฝด 2 คน)
4. เราไม่ต้องการเป็นหนี้มาก เมื่อกู้แบงก์แล้ว ต้อง Cover ทั้งบ้านและร้าน (เราใช้เงินส่วนตัวเราบางส่วนและเงินจากแบงก์)
จากนั้นก็เริ่มจากพัฒนาที่ดิน โดยการสร้างรั้ว
- รายแรกเสนอราคามาที่ 125,000 บาท (เฉลี่ยเมตรละ 1,893 บาท) เหมารวมทั้งหมด
- รายที่สองเสนอราคาที่ 70,000 บาท (เฉลี่ยเมตรละ 1,060 บาท) เหมารวมทั้งหมด
เราตกลงจ้างช่างคนที่สอง เพราะราคาห่างกันมาก แต่ก่อนจะจ้างเราสอบถามรายละเอียดทั้งหมดแล้ว ไม่มีการลดสเปคเหล็กหรือปูนใด ๆ สามารถตรวจสอบหน้างานได้ทุกขั้นตอน โดยก่อนการสร้างรั้ว สิ่งที่ต้องคำนึงเป็นอย่างยิ่งคือ ที่ดินแปลงข้างเคียง เราต้องแจ้งเจ้าของให้ทราบ เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาเรื่องแนวเขต และเขาอาจจะช่วยสมทบค่าก่อสร้างรั้วแนวที่ติดที่ดินให้เราด้วย แต่ในกรณีของเรา แจ้งให้ทราบแล้ว แต่เขายังไม่มีงบสมทบ เราก็ไม่ว่าอะไร เพราะเรื่องไม่มีปัญหาสำคัญกว่า
การเจาะใช้ท่อ 1 นิ้ว ความต้องการน้ำเฉพาะครัวเรือน แล้วเราจะซื้อถังเก็บน้ำเพื่อปั๊มสูบมาเก็บ แต่ในขั้นตอนนี้ เราแค่เจาะบาดาลไว้ก่อน โดยช่างทำการเจาะลึก 17 เมตร ก็เจอสายน้ำที่สะอาด โดยสังเกตจากทรายที่ขึ้นมาระหว่างเจาะ เป็นทรายขาว และไม่มีกลิ่น
กรณีเจาะบาดาล ขนาดท่อเจาะขึ้นอยู่กับความจำเป็นใช้น้ำของแต่ละครัวเรือนนะครับ กรณีของเราเห็นว่าขนาดนี้พอเหมาะ ค่อยซื้อปั๊มแรง ๆ ดึงขึ้นไปเก็บในถังเก็บน้ำอีกที
มาสู่ขั้นตอนการถมดิน
มาถึงขั้นตอนการเลือกแบบบ้านกัน อย่างที่กล่าวไว้ว่า เราชอบบ้านแบบโมเดิร์น จึงพยายามหาแบบบ้านอย่างหลากหลาย จนมาสะดุดแบบบ้านโมเดิร์น จากเว็บไซต์บริษัทแห่งหนึ่ง เป็นบ้าน 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 158 ตารางเมตร ที่สำคัญประมาณการราคาที่บริษัทแจ้งไว้คือ 1.5-1.6 ล้าน ขึ้นอยู่กับปัจจัยเรื่องวัสดุและแรงงาน ซึ่งนี่คือแบบบ้านที่ต้องการ
บริษัทจะให้ BOQ กับเราพร้อม (โดยการดาวน์โหลดในเว็บไซต์เฉพาะของบริษัท) แต่ BOQ ที่บริษัททำให้เกรดวัสดุจะระดับปานกลางค่อนไปทางอย่างดี ท่านที่ต้องการลดงบประมาณ ก็พิจารณาลดสเปคจากวัสดุใน BOQ ได้
พอได้แบบมาก็ถึงขั้นตอนหาผู้รับเหมา อย่าลืมว่าเรามี BOQ ในมือแล้ว และเมื่อเราประกาศหาผู้รับเหมา เราก็ให้ผู้รับเหมาเสนอราคามา รายไหนที่ละเอียดหน่อยก็เสนอมาพร้อม BOQ รายไหนที่ไม่ละเอียดก็จะเสนอแต่ราคารวม ขึ้นอยู่กับความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา แต่เราจะไม่กำหนดว่า "ต้อง" เสนอพร้อม BOQ เพราะผู้รับเหมาต้องใช้เวลาในการถอดแบบ
อย่างไรก็ตาม เราวิเคราะห์ว่าผู้รับเหมาจะเสนอราคาได้ ก็ต่อเมื่อเขาได้ถอดแบบอยู่แล้ว เขาจะไม่ใช้จินตนาการแล้วเสนอราคาได้ กรณีที่เขาเสนอมาเฉพาะราคา เราจะรับพิจารณาไว้หลังสุด
1. ผู้รับเหมารายที่ 1 เสนอราคาเหมารวม ตารางเมตรละ 8,500 บาท >>> รับไว้พิจารณาตอนหลัง
2. ผู้รับเหมารายที่ 2 เสนอราคาเหมารวม ตารางเมตรละ 9,500 บาท >>> รับไว้พิจารณาตอนหลัง
3. ผู้รับเหมารายที่ 3 เสนอราคาเหมารวม ตารางเมตรละ 7,800 บาท (เสนอพร้อม BOQ) >>> พิจารณาก่อน
4. ผู้รับเหมารายที่ 4 เสนอราคาเหมารวม ตารางเมตรละ 11,000 บาท (เสนอพร้อม BOQ) >>> พิจารณาก่อน
จากนั้นนำ BOQ ที่ผู้รับเหมาเสนอมามาเปรียบเทียบกับ BOQ ที่เรามี เมื่อพบจุดที่แตกต่างของราคาต่อหน่วยมาก ก็เป็นคำถามที่เราจะถามผู้รับเหมา ไม่ใช่ยึดว่าราคาถูกเสมอไป ต้องดูเหตุผลของผู้รับเหมาประกอบด้วยเช่นกัน (ที่ถามเพราะเราต้องทำให้ผู้รับเหมารู้ว่า เจ้าของบ้านก็ทราบรายละเอียดบ้านพอสมควร เขาจะโกงเราในรายละเอียดไม่ได้)
ปัจจัยที่เราต้องเอามาคิดคือ ผลงานช่างและกรอบวงเงินที่เรารับได้ โดยช่างที่มีผลงานอ้างอิงทั้งในเว็บไซต์ เฟซบุ๊ก และผลงานประจักษ์ในพื้นที่ใกล้เคียง คือ ช่างคนที่เสนอราคาถูกที่สุด ราคาตกลงกันที่ 1,220,000 บาท ปรับแบบเฉพาะเปลี่ยนจากอิฐมอญ มาเป็น บล็อกตัน ซึ่งเรารับได้
ในขณะที่คุยเรื่องราคาบ้าน เราก็ทำแบบร้านให้ช่างคนเดียวกันเสนอราคา ตอนแรกช่างตีราคาร้านที่ 240,000 บาท แต่เราเห็นว่าจะเกินวงเงินที่คาดไว้ จึงปรับลดจำนวนหน้าต่างกระจกลง ด้านหน้าร้านให้ทำทรายล้าง สรุปราคาร้านที่ 190,000 บาท
ส่วนขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง ต้องไปยื่นที่เทศบาล ค่าธรรมเนียม (จำไม่ได้) แต่ค่าให้วิศวกรของเทศบาลเซ็น ประมาณ 40,000 บาท
ส่วนขั้นตอนการยื่นกู้กับธนาคาร เราเลือกธนาคารสีชมพู เพราะเป็นลูกค้าเดิมอยู่แล้ว สาขากลางเวียงเชียงราย พนักงานแบงก์บริการดีใช้ได้ ไม่ได้ติดขัดอะไร เราก็ยื่นเอกสารไป
1. แบบบ้านที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างจากเทศบาล (ใช้แบบที่มีลายเซ็นกองช่างและนายกเทศบาล ฉบับจริง แต่เราต้องถ่ายเผื่อไว้หลาย ๆ ชุด เพราะต้องใช้สำหรับให้บริษัทประเมินอีก เก็บไว้อีก ให้ผู้รับเหมาอีก ของเราดีหน่อย Scan เป็นไฟล์เก็บไว้เลย)
2. ใบอนุญาตก่อสร้าง
3. ประมาณการราคาก่อสร้าง BOQ (ใช้ BOQ ฉบับที่เราปรับงบและยอดเงินที่ต้องการกู้กับแบงก์นะ ไม่ใช่ BOQ จากช่าง หรือจากบริษัท)
4. สำเนาโฉนดที่ดิน
6. สัญญาจ้างผู้รับเหมา (เป็นฉบับสัญญาร่าง ยอดค่าจ้างให้ตรงกับ BOQ ที่ยื่นแบงก์)
7. เอกสารผู้กู้และผู้กู้ร่วม (บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานรายได้ต่าง ๆ)
กรณีเราและภรรยาไม่ได้ทำงานประจำ แต่มีรายได้ประจำจากการค้าขายหมุนเวียนในบัญชี ส่วนตัวเราตั้งบริษัทเล็ก ๆ รับงานที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อม (งาน EIA Monitoring) มีรายได้จากสัญญาจ้างเป็นโปรเจคท์ สองคนภรรยามีรายได้รวมกัน 70-80k เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก็หายไปประมาณครึ่งหนึ่ง มีหนี้สินส่งค่ารถเดือนละ 5 พันกว่าบาท (ใกล้หมดละ เหลือ 2-3 งวด) ส่งบ้านอีกหลังที่กู้ออมสินเดือนละ 3 พันกว่าบาท (หนี้สินอื่นไม่มี, ไม่ติดเครดิตบูโร)
ยื่นแบงก์ไปปลายเดือนมีนาคม 2560 บริษัทประเมินที่ดินและทรัพย์สินในวันที่ 8 เมษายน 2560 กรณีบริษัทมาประเมินที่ดินให้เตรียมงบประมาณไว้ก่อนเลยนะครับ โดยให้เราถามกับเจ้าหน้าที่แบงก์ไว้ก่อน กรณีเรา เราถามแบงก์ก่อน เขาบอกให้เตรียมไว้ประมาณ 3,000-3,500 บาท
- กู้ 1,700,000 ระยะเวลา 20 ปี ดอกเบี้ย 7.625/ปี ส่งค่างวดเดือนละ 13,816.65 บาท อย่างไรก็ตามท่านที่จะคำนวณเองคร่าว ๆ ประกอบการตัดสินใจ มีเว็บไซต์ที่เราสามารถกรอกข้อมูลคำนวณได้ เช่น thaiinterest
ส่วนเราได้คำตอบอนุมัติจากแบงก์ 22 พฤษภาคม 2560 รวมใช้เวลายื่นและกว่าจะได้คำตอบก็เกือบ 60 วัน (แบงก์แจ้งว่าเหตุที่ช้าเพราะติดสงกรานต์และคิวเยอะมาก) สรุปว่าบ้าน แบงก์ประเมินแล้วให้เต็มวงเงินที่ยื่น 1,700,000 บาท ที่ดิน 1 งาน แบงก์ประเมินจำนองให้วงเงิน 600,000 บาท
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
โดยก่อนจะปลูกบ้าน ตามความเชื่อแล้วเราต้องหาฤกษ์วันขึ้นเสามงคล (เสาเอก เสาโท) และการดูตำราโบราณ (ของเราเชื่อตามโบราณล้านนา) ในการกำหนดเสาเรือน จึงได้จัดเตรียมขันข้าวตอกดอกไม้ ไปปรึกษาพ่อหนาน (อาจารย์วัด) ในหมู่บ้าน ท่านให้คำแนะนำหลายเรื่อง ดังนี้
เรื่องของฤกษ์วันขึ้นเสามงคล ตามการนับเดือนของทางภาคเหนือจะนับเดือนเร็วกว่าภาคกลางไป 2 เดือน นะครับ อย่างเช่น วันนี้เป็นวันที่ 29 พฤษภาคม 2560 ซึ่งตรงกับเดือนตามปฏิทินจันทรคติ ตรง ขึ้น 4 ค่ำ เดือน 7 ปฏิทิน (ภาษาล้านนาเรียกว่า "ปักขทืน") จะตรงกับ ขึ้น 4 ค่ำ เดือน 9
เราบอกพ่อหนานว่าอยากจะทำพิธีเสามงคลเดือนมิถุนายน ไม่อยากให้เกินวันที่ 15 มิถุนายน 2560 พ่อหนานก็เอากรอบเวลาที่เรากำหนดมาหาวันที่ดี โดยจะต้องดูวันดีวันเสียประจำเดือนประกอบด้วย (คนล้านนาจะมีความเชื่อวันดีวันเสียประจำเดือน)
เมื่อดูปฏิทินแล้ว ก่อนวันที่ 15 มิถุนายน 2560 จะยังเป็นเดือน "9 เหนือ" ก็ต้องดูว่าเดือน 9 ทางเหนือมีวันเสียอะไร ซึ่งตำราบอกว่า...
"เกี๋ยง ห้า เก้า เสียติ๊ดกับจั๋น
ยี่ หก สิบ เสียอังการ วันเดียว
สาม เจ็ด สิบเอ็ด เสียเสาร์ กับผัส
สี่ แปด สิบสอง เสียศุกร์ กับ ปุ๊ด"
แปลเป็นภาษาไทยว่า
เดือน 1 เดือน 5 เดือน 9 วันเสียคือวัน อาทิตย์ กับวันจันทร์
เดือน 2 เดือน 6 เดือน 10 วันเสียคือวัน อังคาร
เดือน 3 เดือน 7 เดือน 11 วันเสียคือวัน เสาร์ และวันพฤหัสบดี
เดือน 4 เดือน 8 เดือน 12 วันเสียคือวัน ศุกร์ กับ วันพุธ
อนึ่ง เดือนภาคเหนือกับเดือนของไทยในปฏิทินจะไม่ตรงกันนะครับผม โดยเดือนเกี๋ยงหรือเดือนหนึ่งเหนือจะเริ่มประมาณปลายเดือนตุลาคม สรุปแล้ว เดือน 9 เหนือ มีวันเสียคือ วันอาทิตย์กับวันจันทร์ จึงไม่สามารถทำการมงคลในสองวันนี้ได้ เมื่อพ่อหนานดูตำราและปักขทืนแล้ว จึงเลือกวันดีให้เรา 3 วัน ดังนี้
ทีนี้มาดูกันว่าพ่อหนานให้เราเตรียมอะไรบ้างเพื่อทำพิธีเสามงคล
อันดับสอง >>> ขันปูจาพญานาค (เครื่องสนานหรือเครื่องบูชาพญานาค)
อันดับสาม >>> ขันปูจาขึ้นเสามงคล (เครื่องสนานหรือเครื่องสำหรับขึ้นเสามงคล)
อันดับสี่ >>> "ควั๊ก หรือ สะตวง" และไม้เสาต้าวตังสี่
อันดับห้า >>> ไม้มงคลต่างๆ รองก้นหลุม
ท่านที่อ่านแล้วไม่เข้าใจ ก็อย่ากังวลนะครับ เป็นภาษาโบราณล้านนา ท่านอาจจะถามคนรู้จักที่เป็นคนเหนือดูนะครับ
- พิธีขึ้นต้าวตังสี่ล้านนา (ภาพจากอินเทอร์เน็ต)
ต่อไปก็มาดูจำนวนเสาเรือน ทั้งเสาบ้านและเสาร้าน ซึ่งปรากฏว่า จำนวนเสาของเราเดิมที่ออกแบบไว้มันตกเลขไม่เป็นมงคล ก็แก้เคล็ดโดยการทำเสาตอม่อเพิ่มให้ตรงจำนวนมงคล
บ้าน จากเดิมมีเสา 19 ต้น >>> ทำตอม่อเพิ่มอีก 1 ต้น
ร้าน จากเดิมมีเสา 11 ต้น >>> ทำตอม่อเพิ่มอีก 1 ต้น
โดยผมนัดหมายให้ผู้รับเหมามาขุดหลุมฐานราก เฉพาะหลุมเสาเอก-เสาโท ที่พ่อหนานได้กำหนดไว้ก่อน ช่างก็มาดำเนินการขุด และผมพร้อมครอบครัวก็มาทำพิธีขึ้นท้าวทั้งสี่ (6 โมงเช้า) และพิธียกเสามงคล (11.00 น.)
จากนั้นผู้รับเหมาก็ลุยงานตามสัญญาครับ เริ่มจากงานฐานรากครับ ตามสัญญาระบุครับว่า ผู้รับเหมาต้องทำทั้งบ้านและร้านไปพร้อม ๆ กัน การส่งงานจะได้ง่ายสำหรับเรา เริ่มกันเลยครับ
1. งานฐานราก
3. เมื่อถอดแบบคานและแห้งพอสมควร ก็ติดตั้งแผ่นพื้นสำเร็จครับ
4. เทพื้น และเสารับคานชั้น 1 (เมื่อเสร็จเราก็พร้อมส่งมอบงานให้ธนาคารประเมินงวดแรกครับ)
คำถามคือ "แล้วหากเราก่อสร้างไป แล้วธนาคารเกิดปฏิเสธสินเชื่อให้เราไม่ผ่านขึ้นมาจะทำยังไง"
คำตอบคือ เราต้องประสานงานกับธนาคารอย่างใกล้ชิดจนได้คำตอบว่า "ผ่าน" แล้วเท่านั้นจึงจะก่อสร้างครับ ผมไปนั่งคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เขาบอกว่า ลูกค้ารายใดที่เขาเห็นเอกสารประกอบขอสินเชื่อแล้วมีโอกาสผ่านเกือบร้อยเปอร์เซ็นต์ เขาก็จะแจ้งเราด้วยวาจาให้สร้างไปเลย แต่หากเคสไหนธนาคารไม่ได้บอกให้เราสร้าง ท่านก็อย่าได้ลงมือสร้างนะครับ ไม่เช่นนั้นต้องหาเงินมาชดเชยให้ผู้รับเหมาแน่นอน
ผมใช้ระยะเวลาเริ่มลงมืองานก่อสร้างงวดแรก ประมาณ 45 วัน ครับ แต่ก็ติดฝนตกหนักไปเกือบอาทิตย์ครับ กว่าจะพร้อมแจ้งธนาคารก็เกือบเข้าสู่เดือนที่ 2 เมื่อแจ้งธนาคารแล้ว ธนาคารก็มาประเมินทันทีทันใดในวันนั้นเลยครับ (เร็วมาก) แต่หน้างานของผู้รับเหมาเราไม่หยุดครับ เดินหน้าต่อไป
5. การประเมินของเจ้าหน้าที่ธนาคาร ก็ไม่มีอะไรมากครับ เพราะตรวจตามหน้างานที่เงื่อนไขธนาคารกำหนด เจ้าหน้าที่มาถ่ายรูปไปทำเป็นเอกสารประเมินเพื่อเสนอต่อฝ่ายสินเชื่อ ซึ่งใช้เวลาอีกประมาณ 1 สัปดาห์ แต่หน้างานเราไม่ได้หยุดครับ ก่อสร้างต่อ ตรงนี้ต้องชื่นชมผู้รับเหมาครับ เพราะต้องลงทุนหรือสำรองจ่ายให้เราไปก่อนครับ ผู้รับเหมาแจ้งว่า จะทำส่วนของร้านให้เร็วกว่าในสัญญา จะขึ้นโครงหลังคาและมุงให้เรียบร้อยเลย พร้อมก่อผนังไปพร้อมกัน เพราะจะได้มีพื้นที่จัดเก็บวัสดุต่าง ๆ ได้ ผมก็ตกลง ไม่ติดขัด แต่การเบิกเงินเป็นไปตามสัญญานะ หน้างานเราจึงทำต่อเนื่องครับ
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
ต่อไปเป็นการขออนุญาตใช้ไฟฟ้าชั่วคราว ในกรณีที่เราสร้างบ้านใหม่ ยังไม่สามารถขอบ้านเลขที่ได้ จึงไม่สามารถจดทะเบียนขอมิเตอร์หรือขยายเขตไฟฟ้าได้ แต่เราจำเป็นต้องใช้ไฟฟ้าสำหรับการก่อสร้าง เราจึงต้องไปยื่นขออนุญาตใช้ไฟฟ้าชั่วคราวก่อนครับ เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จและขอบ้านเลขที่ทะเบียนราษฎรเรียบร้อย จึงไปดำเนินการขอขยายเขตไฟฟ้าหรือจดทะเบียนมิเตอร์ไฟฟ้าใหม่ในภายหลัง
ดังนั้นแล้วการขออนุญาตใช้ไฟฟ้าชั่วคราว ท่านจะต้องตรวจสอบเบื้องต้นนะครับว่า ที่ตั้งบ้านของท่านอยู่เขตไฟฟ้าใด แล้วให้ท่านไปยื่นขอไฟฟ้าชั่วคราวที่สำนักงานการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตามเขตที่ตั้งของบ้าน สิ่งที่ท่านต้องเตรียมคือ
1. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
2. แผนที่ตั้งบ้านของท่าน
3. กรณีที่ท่านต้องมอบอำนาจ ให้ใช้สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจไปด้วย และให้ท่านดาวน์โหลดหนังสือมอบอำนาจ โดยค้นหา Google ว่า "หนังสือมอบอำนาจไฟฟ้า"
- ต่อไปก็เป็นการทำสัญญากับธนาคารและการจำนองที่ดิน (กรณีสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง) ณ วันที่ธนาคารนัดหมายผมทำสัญญา ธนาคารแจ้งให้ผมเตรียมเอกสารคือ สำเนาบัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส จำนวน 5 ชุด ของทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม และเงินสำหรับจดจำนองร้อยละ 1 ของเงินกู้กับธนาคาร (ธนาคารแจ้งว่าประมาณ 18,000 บาท)
ผมกับภรรยาหารือกันว่า โดยศักยภาพการส่งแล้ว กู้ 15 ปี หรือ 20 ปี เราก็สามารถส่งธนาคารได้ แต่ปรากฏว่า เมื่อไปถึงธนาคารแล้ว ฝ่ายสินเชื่อเขาพิมพ์ร่างสัญญาไว้ก่อนหน้าแล้วพร้อมเซ็นเอกสารโดยฝ่ายธนาคารไปหมดแล้ว โดยกำหนดสัญญา 25 ปี คุยไปคุยมาเราก็ไม่เป็นไร 25 ปีก็ได้ ประกอบด้วย สัญญา 3 ฉบับ คือ
1. สัญญากู้ยืมสร้างบ้าน วงเงิน 1,700,000 บาท ระยะเวลา 25 ปี ส่งธนาคารเดือนละ 12,300 บาท
2. สัญญากู้ยืมเงินเพื่อการบริโภคฉบับที่ 1 วงเงิน 30,000 บาท (ค่าประกันสินเชื่อ) ส่งเดือนละ 300 บาท 156 งวด
3. สัญญากู้ยืมเงินเพื่อการบริโภคฉบับที่ 2 วงเงิน 30,000 บาท (ค่าตกแต่งบ้าน) ส่งเดือนละ 300 บาท 156 งวด
รวมแล้วผมทำสัญญากู้ 1,760,000 บาท ตอนแรกผมก็ยังงงว่า เหตุใดธนาคารจึงเสนอวงเงินข้อ 2 และ 3 ให้ผม...ท่านจะถึงบางอ้อเมื่อท่านอ่านต่อไป
ช่วงเช้า เจ้าหน้าที่ธนาคารนัดให้ผมมาเอาเอกสารที่ธนาคารเพื่อไปยื่นจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ผมก็ดำเนินการตามนั้น และเตรียมเงินไปตามที่ธนาคารแจ้ง 18,000 บาท สรุปค่าใช้จ่ายการจดจำนองดังนี้
1. ค่าธรรมเนียม 17,600 บาท (ร้อยละ 1 บาท ของวงเงินกู้ทั้งหมด)
2. ค่าคำขอ 5 บาท
3. ค่าพยาน 20 บาท
4. ค่ามอบอำนาจ 20 บาท (จริง ๆ ผมกับภรรยาไปยื่นเอกสารเองไม่ได้มอบอำนาจให้ใคร แต่ฝ่ายทางธนาคารเป็นผู้มอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ไป แต่เขาก็มาเรียกเก็บที่เรานะครับ แม้จะเป็นเงินเล็กน้อย แต่ธนาคารเอาหมดนะครับ)
รวมเป็นเงินที่ผมชำระที่สำนักงานที่ดิน 17,645 บาท
1. ค่าทำประกันชีวิต คุ้มครองตลอดอายุสัญญา จากที่ผมทำสัญญากู้ฉบับที่ 2 ธนาคารให้ 30,000 บาท แต่วงเงินที่ผมต้องจ่ายค่าประกันชีวิต ธนาคารจัดเก็บ 73,321 บาท (เก็บครั้งเดียวและเก็บก่อนด้วย) ฉะนั้นแล้วผมจึงต้องจ่ายเพิ่มจากที่ธนาคารให้กู้ 30,000 เพิ่มอีก 43,321 บาท
2. ค่าธรรมเนียมธนาคาร 2,800 บาท
3. ค่าเขียนเช็ค (ยังต้องจ่ายอีกนะครับ ทั้ง ๆ ที่โอนเข้าบัญชีเราก็ได้) 180 บาท
รวมแล้วผมจ่ายเงิน ณ วันทำสัญญาและรับเงินงวดแรก 17,645+73,321+2,800+180 บาท = 95,566 บาท
โดยยอดเงินทั้งหมดเกือบแสน โดยค่าจดจำนองเราต้องเตรียม "เงินสด" ให้พร้อม ส่วนค่าประกันและค่าธรรมเนียมธนาคารต่าง ๆ นานา จะหักจากยอดงวดแรกที่ผมจะได้รับจากธนาคาร ป๊าดดด นี่ถ้าผมไม่ทำการบ้านเสนอขอกู้มากกว่าตัวบ้าน ผมก็คงต้องจ่ายเองล่ะครับ ดีที่งวดแรกที่ได้รับเมื่อหักเงินค่าโน่นนี่ของธนาคารออกไปแล้ว ไม่กระทบกับการชำระให้ผู้รับเหมา
สำหรับท่านที่ไม่เคยกู้เงินธนาคาร ท่านจึงต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอันที่จะเกิดขึ้นเหล่านี้ไว้ให้พร้อมนะครับ หรือไม่ก็ให้ธนาคารหักจากงวดแรก แต่ถ้าท่านไม่ขอกู้เงินมากกว่าราคาสร้างบ้าน ท่านจะกระทบแน่นอน เพราะเงินงวดแรกจะขาดไป ดังนั้นตรงนี้ต้องวางแผนให้ดี และวางแผนตั้งแต่แรกที่จะยื่นขอกู้ธนาคารและการทำ BOQ
สรุปสิ่งที่ต้องเตรียมตอนสิ้นเดือน
1. ผมต้องส่งเงินงวดของสัญญา 2 และ 3 เป็นเงิน 600 บาท โดยนำเงินเข้าธนาคารก่อนที่จะสิ้นเดือน ที่ระบบจะหักอัตโนมัติ
2. เงินที่ผมได้รับงวดแรก มีดอกเบี้ยเกิดขึ้นแล้ว โดยธนาคารจะหักดอกเบี้ยงวดแรกออกจากการรับเงินงวดที่ 2
3. เมื่อลงนามในสัญญาแล้ว ผมต้องสร้างบ้านให้เสร็จภายใน 6 เดือน (จริง ๆ ผมเสร็จเร็วกว่านั้นแน่นอน)
4. งวดสุดท้ายของการเบิกจ่ายจะต้องมีการทำประกันอัคคีภัยอีก
ซึ่งภายหลังที่ได้รับเงินงวดแรกจากธนาคาร ผมก็ชำระเงินให้ผู้รับเหมาตามสัญญา พร้อมถูกหักค่าธรรมเนียม ค่าประกันต่าง ๆ ไปเสร็จสรรพ ผู้รับเหมาก็ดำเนินการก่อสร้างตามสัญญา จนบ้านเสร็จเรียบร้อยเป็นรูปร่าง ดังในรูป
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
เป็นขั้นตอนสำคัญที่เราต้องดำเนินการภายหลังที่สร้างบ้านเสร็จ เรายังไม่สามารถเบิกเงินธนาคารงวดสุดท้ายได้ เนื่องจากตามเงื่อนไขธนาคารคือ บ้านที่เราสร้างต้อง "น้ำไหล ไฟสว่าง มีบ้านเลขที่" จึงจะแจ้งให้ธนาคารมาประเมินได้ ผมจึงดำเนินการถ่ายรูปบ้านทุกมุมไว้ พรินท์ภาพบ้านไว้ 5-6 รูป และดำเนินการแจ้งต่อผู้ใหญ่บ้าน เพื่อขอให้กรรมการหมู่บ้านมาตรวจ ตามหลักแล้วเขาจะส่งอาสาสมัครสาธารณสุขประจำหมู่บ้านมาดูระบบบำบัดน้ำ ห้องน้ำ สาธารณูปโภค แต่ในกรณีบ้านของผมก็ไม่มีอะไรมาก เนื่องจากผู้นำหมู่บ้านมาเยี่ยมเราบ่อย
ผู้ใหญ่บ้านจะออกหนังสือรับรองให้ฉบับหนึ่ง เพื่อให้เราไปยื่นต่อนายทะเบียนท้องที่ (เทศบาล, อำเภอ) เราก็เตรียมไปพร้อมกับรูปภาพที่เราได้ถ่ายไว้ ขั้นตอนนี้ไม่ยุ่งยาก ใช้เวลาขอบ้านเลขที่ไม่เกิน 30 นาที และแล้วเราก็ได้บ้านเลขที่บ้านหลังใหม่มา
เมื่อเราได้บ้านเลขที่มาแล้ว ก็นำทะเบียนบ้านไปยื่นต่อสำนักงานการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเขตที่บ้านเราตั้งอยู่ เพื่อขอมิเตอร์ถาวร พร้อมกับขอรับเงินประกันมิเตอร์ชั่วคราวคืน เงินค่าประกันมิเตอร์ชั่วคราวจะยังไม่ได้ทันที การไฟฟ้าฯ จะตั้งเรื่องเบิกให้เราและแจ้งให้เรานัดหมายไปขอรับเงินคืนวันหลัง ทั้งนี้เงินประกันดังกล่าวจะถูก "หัก" ค่าไฟฟ้ามิเตอร์ชั่วคราวระหว่างเดือน ไปด้วย
ภายหลังแจ้งขอมิเตอร์ถาวร ซึ่งมีค่าใช้จ่ายประมาณ 4 พันกว่าบาท (15 แอมป์) เจ้าหน้าที่การไฟฟ้าฯ ก็มาดำเนินการติดตั้งระบบไฟฟ้าหลังจากนั้นประมาณ 1 สัปดาห์
เนื่องจากบ้านของผมอยู่นอกเขตบริการประปาส่วนภูมิภาค จึงต้องเจาะน้ำบาดาล และคำนวณปริมาณการใช้น้ำของเรา ปั๊มน้ำที่ใช้จึงเป็น 2 ตัว+แท็งก์เก็บน้ำขนาด 1,000 ลิตร ปั๊มตัวแรกใช้สำหรับสูบน้ำบาดาลมาสู่แท็งก์น้ำ ใช้ปั๊มขนาด 200 วัตต์ ปั๊มตัวที่ 2 ใช้สูบน้ำจากแท็งก์น้ำผ่านเครื่องกรองน้ำเข้าสู่ตัวบ้าน ใช้ปั๊มประเภทแรงดันคงที่ขนาด 200 วัตต์ เช่นกัน ผลปรากฏว่าแรงดันน้ำแรงมาก ไม่มีปัญหาใด ๆ
ค่าใช้จ่ายปั๊มน้ำทั้งสองตัวไม่รวมติดตั้ง 11,500 บาท (การติดตั้งเราใช้คนงานของผู้รับเหมาติดตั้ง) แท็งก์น้ำขนาด 1,000 ลิตร ราคาที่ซื้อ 5,100 บาท
อย่างไรก็ตาม น้ำบาดาลที่เจาะมีโอกาสเป็นสนิมและจะมีผลต่อสุขภัณฑ์ต่าง ๆ เราจึงต้องซื้อเครื่องกรองน้ำใช้มาติดตั้งด้วย เครื่องกรองน้ำพร้อมติดตั้ง 8,000 บาท
การเบิกเงินงวดสุดท้าย
เมื่อขอบ้านเลขที่เรียบร้อย เมื่อติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าถาวรเรียบร้อย ทุกอย่างพร้อม จึงแจ้งไปยังธนาคารเพื่อให้ส่งเจ้าหน้าที่มาตรวจประเมิน เพื่อขอเบิกเงินงวดสุดท้าย วันรุ่งขึ้นเจ้าหน้าที่ธนาคารก็มาตรวจประเมิน และธนาคารได้แจ้งให้ไปรับเงินงวดสุดท้ายช่วงบ่าย
ยอดเงินงวดสุดท้ายที่เหลือ 25% เราจะถูกหัก
1. ดอกเบี้ยของงวด 1-4
2. ค่าธรรมเนียมเขียนเช็ค (จริง ๆ โอนเงินให้เราก็ได้ ธนาคารเขาจะเอาจากเราทุกเม็ด)
3. ค่าประกันอัคคีภัย กรณีของผมจะต้องถูกหักเป็นเงิน 18,886.57 บาท
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
บทส่งท้าย
การสร้างบ้าน เราอาจจะไม่มีความรู้เรื่องช่าง แต่เมื่อเป็นบ้านของเรา จึงควรใส่ใจทุกรายละเอียด ศึกษาก่อนลงมือ และที่สำคัญจงเชื่อมั่นตัวเองว่าทำได้ เราก็จะมีความสุขกับครอบครัวที่เรารักและบ้านที่อบอุ่นตลอดไป
ความสุขที่สุดของชีวิตคือการมีครอบครัวที่อบอุ่น มีรายได้ และมีบ้านอาศัยที่มั่นคง สวยงามตามอัตภาพ จึงขอฝากรูปส่งท้าย ณ วันที่ทำบุญบ้านให้ท่านได้ชม
