วิธีขายบ้านด้วยตัวเอง ขายบ้านได้แบบไม่ผ่านนายหน้า มีขั้นตอนอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง ใครมีแพลนจะขายบ้านเก่า บอกเลยไม่ควรพลาดเด็ดขาด !
![วิธีขายบ้าน]( "วิธีขายบ้าน")
![วิธีขายบ้านเอง]( "วิธีขายบ้านเอง")
![วิธีขายบ้าน]( "วิธีขายบ้าน")
![สัญญาซื้อขายบ้าน]( "สัญญาซื้อขายบ้าน")
![วิธีขายบ้านเอง]( "วิธีขายบ้านเอง")
นอกจากการซื้อบ้านแล้ว การขายบ้านก็มีรายละเอียดยิบย่อยที่ยุ่งยาก วุ่นวาย และซับซ้อนไม่แพ้กัน ฉะนั้นเมื่อถึงเวลาต้องขายบ้านทีไร คนส่วนใหญ่จึงหันไปพึ่งบริการจากนายหน้าทุกที ฮั่นแน่ แต่ความสะดวกสบาย รวดเร็ว ง่ายดาย ก็ต้องแลกมากับค่าจ้างและเปอร์เซ็นต์ที่แพงหูฉี่ ดังนั้นถ้าหากใครมีงบจำกัดหรืออยากเซฟเงินส่วนต่างละก็ การขายบ้านเองแบบไม่พึ่งนายหน้าจึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด แต่เอ๊ะ สงสัยกันใช่ไหมล่ะคะว่าวิธีการขายบ้านเองต้องทำอย่างไร ? มีขั้นตอนอะไรบ้าง ? มาทางนี้เลยค่ะ วันนี้ คุณ สมาชิกหมายเลข 875908 สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม นำประสบการณ์การขายบ้านของเธอ พร้อมข้อมูลและเทคนิคต่าง ๆ มาแบ่งปันกันอย่างละเอียด บอกเลยถึงแม้การขายบ้านจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ได้ยากเกินเอื้อมหรอกนะ
แชร์ประสบการณ์ขายบ้าน ไม่พึ่งนายหน้า ขายเองนักเลงพอ ^^
แชร์ประสบการณ์ขายบ้านแบบไม่พึ่งนายหน้า เพราะมีหนุ่มพันทิปช่วยขาย ฮิ้ววว เหตุเนื่องมาจากการเลิกรากับแฟนเก่าที่ซื้อบ้านอยู่ด้วยกัน จึงจำเป็นต้องขายบ้าน ทั้ง ๆ ที่เพิ่งซื้ออยู่ได้ 2 ปี วันนี้เลยจะมารีวิวประสบการณ์การขายบ้านแบบไม่พึ่งนายหน้า วิธีการขาย รวมไปถึง ขั้นตอนการโอนบ้าน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เผื่อว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อน ๆ ที่ประสบปัญหาเหมือนเรานะคะ ไม่รู้ว่าจะเป็นประโยชน์แค่ไหน แต่ก็ขอแชร์นะคะ
เริ่มจากบ้านหลังนี้ซื้อมาเมื่อเดือนธันวาคม ปี 2559 ใช้ชื่อเราเป็นผู้กู้คนเดียว ซื้อเพราะตั้งใจจะสร้างครอบครัวร่วมกันกับแฟนเก่า แต่หลังจากอยู่มาได้ประมาณ 1 ปี ชีวิตคู่ก็เริ่มมีปัญหามือที่สาม เสียใจอะแน่นอน แต่ชีวิตต้องมีสติและเดินต่อไป ในระหว่างที่ปัญหายังคาราคาซังกันอยู่ สิ่งแรกที่เราทำเกี่ยวกับบ้าน คือ การย้ายชื่อตัวเองเข้าทะเบียนบ้านหลังนี้ทันที เพราะตั้งแต่มาอยู่ได้ 1 ปี เราไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่แรก แต่มีชื่อแฟนเป็นเจ้าบ้าน
ดังนั้นถ้าให้แนะนำสำหรับคนที่ซื้อบ้านและเป็นผู้กู้ ควรมีชื่อในทะเบียนบ้านด้วย เพราะเวลาต้องขายบ้าน กรณีที่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ บอกเลยว่าถ้าต้องเสีย ภาษีตัวนี้เยอะมาก ๆ
ส่วนการทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้านก็ไปติดต่ออำเภอ แต่กรณีเรา เนื่องจากแฟนเก่าเป็นเจ้าบ้าน ดังนั้นต้องให้เขาเซ็นมอบอำนาจในการขอย้ายเข้าและเปลี่ยนเจ้าบ้าน แม้เราจะมีโฉนดที่ดินที่เป็นชื่อเราอยู่ในมือก็ตาม ก็ต้องให้เขามอบอำนาจ
อีกอย่างที่ทำ คือ เปลี่ยนชื่อผู้รับผลประโยชน์ในประกันบ้านที่ทำไว้ จากเดิมเป็นชื่อแฟน ก็ตัดมันทิ้งไปซะ ชีวิตไม่แน่นอน เผื่อเกิดอุบัติเหตุ เราเสียชีวิตระหว่างยังขายบ้านไม่ได้ บ้านจะได้ไม่เป็นของมันกับเมียน้อย
1. ขั้นตอนลงประกาศขาย
อย่างที่บอกว่าเราเพิ่งย้ายเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึงปี ช่วงแรกเลยไม่ได้จริงจังกับการประกาศขายมากนัก เน้นการบอกต่อคนรู้จักมากกว่า จนใกล้ครบมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี ก็เลยตัดสินใจประกาศขายแบบจริงจัง วิธีการของเราก็คือ ใช้แฟน 555 แฟนใหม่นะคะ หลังจากเลิกกับแฟนเก่าไม่นาน เราก็มีแฟนใหม่ที่รู้จักกันเพราะพันทิปนี่แหละ พี่เขาช่วยเราประกาศขายบ้าน ที่ขายได้ก็เพราะพี่เขานี่แหละ (ขอบคุณนะ จุ๊บ ๆ)
วิธีการประกาศขายบ้านของเรา คือ
1. การโพสต์ขายบ้านในเว็บฟรีต่าง ๆ โดยไม่เสียเงิน เว็บขายที่ดินไหนฟรี ลงไปให้หมด ภาพที่ลงควรถ่ายให้สวย ๆ จัดบ้านให้สะอาดตา ภาพที่ลงควรมีทั้งภายนอก ภายใน และรายละเอียดบ้านให้ครบ รวมถึงจุดเด่นของบ้าน พรรณนาไปให้หมด
2. พิกัดบ้านที่ลงต้องชัดเจน บางคนไม่บอก คนซื้อก็ไปไม่ถูก GPS ลงไปด้วย
3. ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน อันนี้จำเป็นนะคะ หลายคนมักจะอายที่จะติดป้ายขายบ้าน ไม่อยากตอบคำถามเวลาเพื่อนบ้านมาถาม แต่ควรทำนะ เพราะถ้าเวลาคนซื้อสนใจมาดูบ้านโดยไม่บอกเรา เขาจะทราบได้ทันทีว่าบ้านที่เขาสนใจอยู่ตรงนี้ และเพื่อนบ้านนั่นแหละ ถ้าเขามีญาติพี่น้อง อยากให้มาอยู่ใกล้กัน ก็มีโอกาสที่จะขายได้มากขึ้น
4. เข้ากลุ่ม Facebook ซื้อ-ขายที่ดิน มีหลายกลุ่มนะ ทั้งเฉพาะพื้นที่ภาคและทั่วประเทศ เข้ากลุ่มไปให้หมด เวลามีคนมาถามหาที่โซนเดียวกับเรา ก็จะได้เสนอได้ทันที แต่เข้าร่วมกลุ่มแล้วก็ต้องหมั่นเข้าไปดูบ่อย ๆ กดไลก์บ้าง ไม่งั้นเฟซบุ๊กจะปิดกั้นการมองเห็น
5. ประกาศแจ้งในไลน์กลุ่มหมู่บ้าน กลุ่มไลน์ต่าง ๆ เช่น บ้านนี้ขายนะคะ สนใจติดต่อได้... อย่างที่บอกว่าคนในหมู่บ้าน ถ้ามีญาติ ๆ เพื่อน ๆ ที่รู้จักกำลังต้องการซื้อบ้าน เขาจะได้แนะนำ เป็นการเพิ่มโอกาสในการขายอีกทาง
ขั้นตอนที่เราทำก็ประมาณนี้ค่ะ ประกาศไปไม่นาน ก็มีคนติดต่อมา พวกนายหน้าก็เยอะ แต่เราเสียดายเงินที่ต้องจ่ายให้นายหน้าตั้ง 3% เลยลองทำเองดูก่อนดีกว่า แต่ก็แอบศึกษาเรื่องนายหน้ามาเหมือนกัน สำหรับคนที่จะใช้บริการนายหน้า จะมีการทำสัญญาแบบเปิดและแบบปิด ถ้าทำแบบปิด จะเป็นการผูกขาดให้นายหน้าคนนี้ขายได้คนเดียว และถึงเราจะขายเอง ยังไงก็ต้องจ่าย 3% ให้นายหน้าตามสัญญาทุกกรณี ซึ่งเรามองว่ามันไม่ค่อยแฟร์เท่าไร ใครจะใช้บริการก็ตัดสินใจให้ดีนะ โดยของเราหลังจากที่ลงประกาศไปตั้งแต่ต้นปี ก็เริ่มมีคนติดต่อมาเรื่อย ๆ
คนที่ 1 จากในกลุ่มเฟซบุ๊กซื้อ-ขายที่ดิน น้องมาถามหาที่ดินในโซนนี้ เราเลยไปตอบคอมเมนต์ว่า สนใจบ้านพร้อมที่ดินไหม น้องก็เลยมาดูบ้านทันที เพราะทำเลได้ แต่ยังติดว่าความตั้งใจน้องต้องการที่ดินเพื่อปลูกบ้านเอง ก็เลยขอเวลาตัดสินใจ
คนที่ 2 เป็นคนในหมู่บ้าน เห็นป้ายที่ติดหน้าบ้าน สนใจ ก็เลยมาสอบถามราคา แต่ก็ยังไม่ตัดสินใจ
คนที่ 3 เป็นเพื่อนกับน้องข้างบ้าน น้องอยากได้มาก ๆ แต่เงินเดือนน้อย กู้ไม่ผ่าน ต้องหาคนกู้ร่วม ซึ่งต้องรอไปก่อน
คนที่ 4 ติดต่อมาเพราะเห็นจากโพสต์ประกาศที่คุณแฟนลงไว้ ต่อราคาจาก 2.69 ล้าน เหลือ 2.2 ล้าน ตกลงกันไม่ได้ ต่อแหลกขนาดนี้ ไม่ขายจ้า เพราะมั่นใจว่าจะขายได้ราคาสูงกว่านี้แน่นอน
และไม่นานหลังจากปฏิเสธไป ฟ้าก็ส่งเจ้าของตัวจริงมาแล้วจ้า ดีใจ
2. การเจรจากับคนซื้อตัวจริง
คนซื้อเห็นประกาศขายบ้านในเว็บไซต์ สนใจ นัดดูบ้าน แอดไลน์คุยกัน เราก็ส่งภาพเพิ่มเติมให้ก่อนแบบทุกซอกทุกมุม ซึ่งจริง ๆ คนซื้อแอบขับรถเข้าไปดูบ้านมาแล้วค่ะ พอถึงวันนัดดูบ้าน คนซื้อก็มาทั้งครอบครัว พ่อ แม่ สามี และลูกรวม 5 คน มาช่วยดูและตัดสินใจ ทุกคนโอเค โดยคนซื้อไม่ต่อราคาสักบาท นี่แหละที่สังคมต้องการ 555 ทีนี้ก็นัดหมายให้บริษัทมาประเมินบ้านเพื่อไปยื่นกู้สหกรณ์ เนื่องจากน้องทำงานราชการ ผ่านไปอาทิตย์เดียว น้องติดต่อมาว่า พี่คะ ประเมินบ้านได้ 3.2 ล้านบาท พี่เตรียมเอกสารไว้นะคะ เราทำสัญญากัน หนูจะเอาไปยื่นกู้สหกรณ์ค่ะ โอ้โห มีความตกใจ บ้านฉันประเมินได้ 3.2 ล้านบาทเลยเหรอเนี่ย ดีใจมาก ทุกอย่างรวดเร็ว ก็นัดทำสัญญา เท่ากับว่าคนซื้อกู้ได้มากกว่าราคาซื้อ-ขายถึง 5 แสนบาท เพราะสหกรณ์ให้กู้ตามราคาประเมิน
- ขั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เจ้าของกระทู้ใช้เอกสารตัวนี้ค่ะ เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย โหลดในอินเทอร์เน็ตนี่แหละ สิ่งที่ต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญา คือ
1. ข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน ตรงนี้ตกลงกันให้ดีว่าใครจะจ่ายส่วนไหน เพื่อไม่ให้มีปัญหาวันโอน โดยค่าโอนจะประกอบไปด้วยค่าใช้จ่าย ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อ-ขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ก็ให้คิดจากราคานั้น
- ค่าอากรฯ 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อ-ขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ก็ให้คิดจากราคานั้น
(ราคาประเมินทุนทรัพย์ คือ ราคาที่ประเมินจากที่ดิน ไม่ใช่ราคาประเมินจากธนาคารหรือบริษัทประเมินบ้านนะคะ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะต่ำกว่าราคาซื้อ-ขายเยอะมาก)
ที่ต้องเสียแน่ ๆ คือ ค่าโอนและภาษีเงินได้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากร จะเสียเพียงตัวใดตัวหนึ่งเท่านั้น หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะได้รับการยกเว้นไปไม่ต้องเสียค่าอากรฯ แต่ถ้าได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ให้ไปเสียค่าอากรฯ แทน
สำหรับของเจ้าของกระทู้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะได้รับการยกเว้น เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะยกเว้นก็ต่อเมื่อผู้ขายครอบครองบ้านมาแล้ว 5 ปี แล้วก็คนซื้อก็จะมีค่าจดจำนองด้วย กรณียื่นกู้ธนาคาร
ย้ำอีกครั้ง กรณีบุคคลธรรมดาซื้อ-ขายที่ดิน ค่าโอน ค่าภาษีเงินได้ คิดจากราคาประเมินของที่ดิน ไม่ได้เอาราคาซื้อ-ขายมาคิด บางคนเข้าใจว่า ราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น แต่ที่ถูกต้องคือ ใช้ราคาประเมินจ้า (ราคาประเมิน สามารถเช็กได้จากเว็บไซต์ กรมธนารักษ์ หรือโทร. สอบถามทางที่ดินในพื้นที่นะคะ พอได้ราคาประเมินแล้วก็เอามาคิดค่าใช้จ่ายจากเว็บไซต์ กรมที่ดิน
2. ตกลงการมัดจำ เราขอมัดจำน้องแค่ 5,000 บาท เท่านั้น เงินมัดจำใครจะคิดเท่าไหร่ ก็ประเมินเอาเองนะคะ เพราะตรงนี้ถือเป็นค่าเสียเวลา กรณีที่คนซื้อเปลี่ยนใจหรือกู้ไม่ผ่าน
3. ระยะเวลาของสัญญา ก็ระบุไปว่าให้เวลาคนซื้อเท่าไรในการยื่นกู้ ของเราลงไว้ 1 เดือน โดยเคสของเรา คนซื้อยื่นกู้อาทิตย์เดียวก็แจ้งมาว่าผ่านเรียบร้อยค่ะ หลังจากนั้นก็มาถึง
3. ขั้นตอนการไถ่ถอนบ้าน
ของเราบ้านติดผ่อนธนาคารอยู่ หลังจากคนซื้อยื่นกู้ผ่านแล้ว สิ่งที่คนขายต้องทำ คือ
1. ติดต่อธนาคารที่กู้ แจ้งเรื่องขอไถ่ถอน ของเจ้าของกระทู้ คือ ธนาคาร CIMB
2. ธนาคารจะส่งเอกสารมาทางอีเมล ให้เราพรินต์และกรอกข้อมูล เป็นเอกสารขอไถ่ถอนหลักทรัพย์ เซ็นสำเนาบัตรประชาชน จากนั้นก็ถ่ายรูปและส่งอีเมลกลับไป
3. รอธนาคารติดต่อมาเพื่อนัดหมายวันไถ่ถอน ธนาคารแจ้งมา เราก็แจ้งคนซื้อไป คนซื้อไปแจ้งสหกรณ์ นัดหมายตกลงกัน
4. รอธนาคารแจ้งยอดปิด ตรงนี้หลังจากที่ได้วันนัดหมายโอนบ้านแล้ว ทางธนาคารจะแจ้งยอดปิดมาให้ เพื่อให้เราแจ้งคนซื้อทำเช็ค 2 ใบ โดยใบแรกเป็นชื่อธนาคารตามยอดที่เราติดหนี้แบงก์ อีกใบเป็นส่วนต่างจะเป็นชื่อเรา
4. นัดหมายโอนบ้าน
และแล้วก็ถึงวันนัดหมายโอนบ้านจ้า ตื่นเต้น ๆ ขั้นตอนก็ไม่ยุ่งยากนะคะ แต่รอคิวนานมาก เจอกัน 4 ฝ่าย คนขาย ธนาคารของคนขาย คนซื้อ และเจ้าหน้าที่สหกรณ์ที่คนซื้อยื่นกู้ ณ ที่ดินจังหวัด
เอกสารที่ใช้และขั้นตอน คือ นำบัตรประชาชนตัวจริงพร้อมกับสำเนา กรณีมีคู่สมรสก็เตรียมไปด้วยนะคะ แล้วก็พวกสำเนาโฉนด สำเนาทะเบียนบ้าน แต่เหมือนสำเนาจะไม่ได้ใช้ อันนี้ไม่แน่ใจ พอดีตื่นเต้นเลยจำไม่ได้ แต่ก็เตรียมไปให้พร้อมแหละ ชำระเงินค่าใช้จ่ายเรียบร้อย ก็มารับเอกสาร เป็นอันเสร็จขั้นตอน รับเช็ค กลับบ้าน
และหลังจากนั้นเราก็ไปทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้าน โอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟให้เจ้าของบ้านคนใหม่ สำหรับการโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ต้องใช้สำเนาใบเสร็จค่าประกันมิเตอร์ สำเนาโฉนดที่ดิน และสำเนาทะเบียนบ้านไปด้วยนะคะ เขาจะคืนเงินประกันให้เจ้าของเดิม และเก็บค่าประกันใหม่จากเจ้าของใหม่
เป็นอันจบขั้นตอนสำหรับการขายบ้าน ใช้เวลาตั้งแต่คนซื้อติดต่อจนโอนบ้านเพียง 1 เดือนกว่า ๆ จบแล้วจ้า เป็นอันว่า สบายตัว ไม่เป็นหนี้แล้ว ภารกิจครั้งนี้จะสำเร็จไปไม่ได้ ถ้าไม่มีคุณแฟนที่น่ารัก ขอบคุณที่คอยเป็นกำลังใจ ช่วยเหลืออยู่ข้าง ๆ กันในวันที่มีปัญหา ขอบคุณพันทิป ห้องบางรัก ที่ทำให้เราได้เจอกับแฟนที่น่ารักแบบนี้นะคะ ขอบคุณค่ะ
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจาก คุณ สมาชิกหมายเลข 875908 สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม
