ฝากขายบ้านกับโบรคเกอร์ดีอย่างไร (บ้านพร้อมอยู่)
ในการขายบ้าน (มือสอง) นั้น เจ้าของบ้านมีทางเลือกว่าจะเป็นผู้ขายเอง ซึ่งก็ต้องมีทั้งเวลาและความรู้พอสมควร เพราะต้องทำโฆษณาประชาสัมพันธ์ วางแผนทำการตลาด ตั้งราคาขาย ติดต่อและพาเยี่ยมชม เปิดบ้านให้ลูกค้าดู แถมบางทีอาจยังต้องช่วยหาแหล่งเงินกู้หรือติดต่อกับสถาบันการเงินให้อีกด้วย ก่อนจะไปสู่ขั้นตอนสุดท้ายคือการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์
แต่หากไม่มีเวลาหรือไม่อยากยุ่งยากจะใช้บริการขายบ้านกับโบรคเกอร์ หรือบริษัทตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้ช่วยดำเนินการแทนก็ย่อมได้ ปัจจุบันมีบริษัทตัวแทนนายหน้าหรือโบรคเกอร์ให้เลือกใช้บริการหลายแห่ง โดยเงื่อนไขการรับฝากขายบ้านก็จะมีมาตรฐานที่คล้าย ๆ กัน คือการฝากขายบ้านโดยให้สิทธิกับโบรคเกอร์นั้น ๆ เพียงผู้เดียว และบริการที่จะได้รับจากโบรคเกอร์ ซึ่งจะต้องนำมาเปรียบเทียบดูวิธีการทำการตลาดของโบรคเกอร์แต่ละรายว่าเป็นอย่างไรบ้าง
ส่วนค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ฝากขายบ้านจะต้องจ่ายให้กับโบรคเกอร์ (เมื่อขายบ้านได้) นั้น โดยทั่วไปอยู่ที่อัตรา 3% อย่างไรก็ตามในการจะเลือกใช้บริการจากโบรคเกอร์รายใดนั้นมีข้อควรพิจารณาดังนี้ ประการแรก คือ การบริการที่จะได้รับจากโบรคเกอร์นั้น ๆ ประการที่สอง คือ ช่องทางการทำการตลาดให้กับเจ้าของบ้านมีอะไรบ้าง
ที่สำคัญการซื้อขายบ้านที่ต้องอาศัยแหล่งเงินกู้หรือสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นหากได้โบรคเกอร์ที่มีสถาบันการเงินสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านแล้วล่ะก็ จะเป็นผลดีต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน
แต่ถ้าไม่มีคอนเนคชั่นหรือไม่สามารถติดต่อหาสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้านได้ ก็อาจมีผลทำให้ขายบ้านไม่ได้แม้ผู้ซื้อจะอยากได้บ้านขนาดไหนก็ตามและประการสุดท้ายเป็นเรื่องของความน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะตัวแทนโบรคเกอร์หรือพนักงานที่จะขายบ้านให้เราควรประเมินดูว่าจะสามารถขายบ้านให้เราได้หรือไม่ หากยังไม่มั่นใจในตัวพนักงานดังกล่าวก็ควรเลือกพนักงานคนอื่นที่มีความเป็นไปได้มากกว่าแทน
นอกจากนี้ก็ยังมีเรื่องของการทำนิติกรรมต่าง ๆ ซึ่งโบรคเกอร์จะต้องให้บริการกับผู้ฝากขาย ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบการเสียภาษีและค่าใช้จ่าย โดยทั้งหมดนี้ควรนำมาพิจารณาเพื่อประเมินทางเลือกในการใช้บริการฝากขายบ้านกับโบรคเกอร์ด้วยเช่นกัน กล่าวโดยภาพรวมแล้วการซื้อขายบ้านถ้ามีการเจรจาผ่านนายหน้าหรือโบรคเกอร์มืออาชีพ ก็เรียกได้ว่าจะมีตัวช่วยที่จะมาทำงานแทนหรือช่วยหาข้อยุติ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการตั้งราคาขาย การติดต่อลูกค้า การต่อรองราคา ตลอดจนการจัดทำนิติกรรมต่าง ๆ โดยที่เจ้าของบ้านไม่ต้องยุ่งยากดำเนินการนั่นเอง
Tip สำหรับการซื้อบ้านมือสอง
1. ควรตรวจสอบว่าผู้ที่จะขายบ้านให้นั้นเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือห้องชุดจริงหรือไม่ หรือหากมีการมอบหมายอำนาจให้ตัวแทนหรือนายหน้าก็ต้องมีหนังสือมอบหมายอย่างเป็นทางการด้วย 2. ควรตรวจสอบว่าบ้านหรือห้องชุดมือสองดังกล่าว ติดภาระจำนอง หรือเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับสถาบันการเงินใดหรือไม่ หากมีก็ควรตรวจสอบต่อว่าได้มีการค้างค่างวดหรือค้างชำระหรือเปล่า ทั้งนี้โดยทั่วไปการซื้อบ้านที่ติดจำนองจะต้องผ่านกระบวนการไถ่ถอนจำนองมาก่อน แล้วจึงค่อยโอนกรรมสิทธิ์กัน ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้จำเป็นที่จะต้องมีการคุยรายละเอียดกันตั้งแต่แรก 3. ในกรณีที่เป็นอาคารชุดต้องขอดูเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ตลอดจนรายการทรัพย์สิน ส่วนกลางและบริการต่าง ๆ รวมทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างละเอียด 4. ควรตรวจสอบกรณีที่อาจมีการค้างชำระ ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าโทรศัพท์ เพราะหากโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วผู้ที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่ค้างอยู่เหล่านี้แทน 5. ควรตกลงกันเสียก่อนว่าค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีต่าง ๆ (ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือค่าอากรแสตมป์ ใครจะเป็นผู้จ่าย หรือจะออกกันละครึ่ง
ขอขอบคุณข้อมูลจาก
ปีที่ 16 ฉบับที่ 171 กุมภาพันธ์ 2556
