x close

8 ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่ที่ควรรู้ ก่อนตัดสินใจต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง

          อยากซื้อบ้านสักหลังไว้ให้ตัวเอง แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรบ้าง วันนี้เรามีขั้นตอนการซื้อบ้านน่ารู้ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านใหม่มาฝากกันค่ะ 

ซื้อบ้าน

          หากเป็นไปได้ใคร ๆ ก็อยากมีบ้านของตัวเอง แต่ราคาของบ้านนั้นค่อนข้างสูงพอสมควร โดยเฉพาะทำเลในเมือง ที่สำคัญหากตัดสินใจซื้อแล้วทั้งหนี้และบ้านจะอยู่กับเราไปอีกนาน ฉะนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังก็ต้องหาข้อมูลเพื่อเตรียมตัวกันหน่อย จะได้ไม่เสียรู้ เสียเงินเปล่า และเกิดปัญหาเพราะรู้เท่าไม่ถึงการณ์ในภายหลัง เอาล่ะค่ะ...มาดูกันว่าถ้าอยากจะซื้อบ้านใหม่สักหลังมีเรื่องอะไรที่เราควรรู้และเตรียมตัวไว้ก่อนบ้าง วันนี้กระปุกดอทคอมได้นำขั้นตอนซื้อบ้านสำหรับมือใหม่มาฝาก อยากรู้ว่าจะซื้อบ้าน ต้องทำอย่างไรบ้าง ? ไปดูกันเลย

1. เลือกบ้านที่ใช่

          ในการเลือกซื้อบ้านควรกำหนดความต้องการของตัวเองก่อนว่าอยากได้บ้านแบบไหน และเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของเราหรือไม่ โดยความหมายของคำว่าบ้านที่อยากได้ อาจจะไม่ใช่บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินขนาดใหญ่ แต่อาจเป็นบ้านในรูปแบบอื่น เช่น บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งที่อยู่แต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการตกแต่งบ้าน ราคา รูปแบบ และเนื้อที่ใช้สอย โดยบ้านในแต่ละประเภทจะมีลักษณะที่แตกต่างกัน ดังนี้

          - บ้านเดี่ยว

          บ้านเดี่ยว นับเป็นบ้านประเภทที่ทุกคนใฝ่ฝัน เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวและมีเนื้อที่กว้างขวาง ทำให้รู้สึกโปร่ง สบายตา นอกจากนี้สำหรับบางคนบ้านเดี่ยวยังแสดงฐานะความเป็นอยู่ของเจ้าของบ้านด้วย โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มักจะเป็นบ้านชั้นเดียว หรือ 2 ชั้น แต่ในกรณีที่ที่ดินมีจำกัด หรือมีราคาแพงมาก อาจสร้างเป็น 3 ชั้น เพื่อประหยัดเนื้อที่

          - บ้านแฝด

          บ้านแฝด เป็นบ้านที่มีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณคล้ายบ้านเดี่ยว แต่มีขนาดเล็กกว่า แต่บ้านแฝดเหมือนไม่ค่อยเป็นที่นิยม อาจเพราะเป็นบ้านที่จะเป็นบ้านเดี่ยวก็ไม่ใช่ ทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่เชิง โดยผู้ประกอบการบางรายอาจใช้กลโกงดัดแปลงบ้านแฝดให้เหมือนเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อเพิ่มราคาด้วย

          - ทาวน์เฮ้าส์

          ในภาษาราชการมักเรียกทาวน์เฮ้าส์ว่า บ้านแถว ซึ่งทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาถูกมักเป็นทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์จะมีความสูง 2 ชั้น และสำหรับทาวน์เฮ้าส์ราคาแพงในย่านใจกลางเมือง อาจมีการสร้างสูงถึง 3-4 ชั้น รูปแบบของบ้านจะเหมือนกัน มีเพียงรั้วกำแพงเป็นตัวกั้น หน้าบ้านมีพื้นที่เล็กน้อย นิยมใช้เป็นที่จอดรถหรือทำประโยชน์อื่น ๆ ซึ่งบางส่วนนิยมซื้อทาวน์เฮ้าส์เพื่อนำไปใช้เป็นสำนักงานขนาดเล็กด้วย

          - คอนโดมิเนียม

          ในภาษาราชการมักเรียกคอนโดมิเนียมว่า อาคารชุด ซึ่งจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ เรียกว่า ห้องชุด ซึ่งในห้องชุดหากเป็นแบบราคาถูกก็จะมีห้องเดียวเป็นห้องอเนกประสงค์ แต่ถ้าเป็นห้องชุดราคาแพงอาจแบ่งออกเป็นหลายห้อง เช่น ห้องโถง ห้องนอน ห้องครัว เป็นต้น 



2. ตั้งงบประมาณไว้ล่วงหน้า

          สิ่งสำคัญในการซื้อบ้าน คือ การตั้งงบประมาณให้สอดคล้องกับรายได้และบ้านที่เราต้องการ โดยครอบคลุมทั้งเงินจอง เงินดาวน์ เงินผ่อนรายเดือน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายวันโอน 

          ซึ่งมีหลักเกณฑ์เบื้องต้นในการตั้งงบประมาณอย่างง่าย ๆ คือ งบประมาณที่จะใช้ในการซื้อบ้านควรอยู่ที่ 3 เท่าของรายได้ต่อปีของผู้ซื้อ และผู้ซื้อต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยคิดเป็นจำนวนประมาณ 30% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งงบประมาณดังกล่าวจะยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ซื้ออาจจะต้องชำระต่อไปในอนาคต ดังนั้นสำหรับคนที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อควรจ่ายหนี้ให้ตรงเวลา และ/หรือปิดหนี้ที่มีอยู่ให้หมด เพราะหากหนี้ยังคงค้างอยู่ก็จะทำให้ได้ยอดกู้น้อยลง 

          นอกจากนี้ผู้ซื้อจะต้องสำรองค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับการซื้อบ้านและที่ดินหลังรับโอนบ้านเรียบร้อยแล้ว เช่น  

          - ค่าตกแต่งภายในบ้าน ในกรณีที่ไม่ใช่โครงการพร้อมอยู่
          - ค่าติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ที่จำเป็นในบ้าน เช่น ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ
          - ค่าจัดสวน หรือต่อเติมต่าง ๆ เช่น มุ้งลวด เหล็กดัด กันสาด
          - ค่าสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลางของโครงการ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวครอบคลุมอะไรบ้าง เช่น ค่าบริการ เก็บขยะ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่ายาม รักษาการณ์ เป็นต้น


3. การสำรวจโครงการที่เปิดขาย

ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่

          หลังจากที่เลือกประเภทของบ้านตามที่ต้องการแล้ว อย่าลืมดูในเรื่องของทำเลที่ตั้งว่าสะดวกกับการใช้ชีวิตประจำวันหรือไม่ เช่น ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และสถานีตำรวจ เมื่อคิดว่าที่ตั้งเป็นที่น่าพอใจแล้ว ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดโครงการต่าง ๆ ดังนี้

          - สำรวจสถานที่จริง ทั้งที่ตั้งโครงการ สภาพแวดล้อม การเดินทาง ตำแหน่งห้องหรือบ้าน วัสดุที่ใช้ในการตกแต่ง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ 

          - ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่

          - ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน

          - ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

          - ตรวจสอบขนาดและผังโครงการว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยหรือไม่ ซึ่งการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยจะต้องดูไม่แออัดมากจนเกินไป

          - ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน เพราะส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการ โดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าเมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์แล้วภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอดจำนองได้ทันที

          - ตรวจสอบรูปแบบโครงการที่ดำเนินการเสร็จสิ้นแล้ว ซึ่งการดูแค่บ้านตัวอย่างอาจไม่เพียงพอ ผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ประกอบการนำชมตัวอย่างโครงการอื่น ๆ ที่ผู้ดำเนินการได้ก่อสร้างเสร็จสิ้นไปแล้ว เพื่อเป็นการตรวจสอบการดำเนินงานที่ผ่านมาว่ามีความสมบูรณ์เรียบร้อยดีหรือไม่

          - ตรวจสอบระบบน้ำประปา ระบบน้ำทิ้ง ระบบบ่อบำบัด และระบบไฟฟ้า ว่ามีการวางระบบให้ใช้การได้สะดวก มีความปลอดภัย และมีแผนรองรับในกรณีที่เกิดเหตุหรือไม่

          - อ่านรีวิวจากเว็บไซต์หรือโซเชียลมีเดียต่าง ๆ เช่น จากคนที่อาศัยอยู่ในทำเลเดียวกัน หรือเคยอยู่โครงการนั้น เช่น บริการหลังจากขาย เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจ 

4. การวางมัดจำ และทำสัญญาซื้อ-ขาย

          ก่อนทำสัญญาจะซื้อ หรือสัญญาวางมัดจำนั้น หากเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง รวมถึงตรวจสอบทะเบียนบ้านเพื่อยืนยันสิทธิ์ของเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของที่ดินเดิม แต่ในกรณีที่เป็นอาคารชุด หรือห้องชุด อาจต้องดูสัญญาจะซื้อห้องชุด ทั้งนี้ เรื่องการวางเงินมัดจำต้องขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเงื่อนไขต่าง ๆ จะต้องมีระบุไว้ในเอกสารสัญญาอย่างชัดเจน

          และในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการกู้ซื้อบ้านกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ผู้ซื้อต้องถ่ายสำเนาโฉนดเพื่อยื่นให้ทางธนาคารตรวจสอบว่ามีโอกาสผ่านการพิจารณาในการขอกู้มากน้อยแค่ไหน หากสถาบันการเงินดังกล่าวพิจารณาแล้วว่ามีความเป็นไปได้สูง จึงค่อยดำเนินการติดต่อซื้อ-ขาย ไม่เช่นนั้นผู้ซื้ออาจจะถูกยึดเงินมัดจำในขั้นตอนของการทำสัญญา หากการกู้เงินไม่ผ่านการพิจารณา 

          หลังจากนั้นเป็นตอนการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย หรือหนังสือสัญญาวางมัดจำ โดยอาจทำสัญญาที่บ้านของผู้ขายหรือที่สำนักงานขาย ซึ่งเหตุที่ไม่ควรทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายในทันที เนื่องจากผู้ซื้อควรเว้นระยะเวลาประมาณ 1 เดือน ก่อนทำสัญญาซื้อ-ขาย เพื่อตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับภาระค่าใช้จ่ายที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของโครงการเดิมมีพันธะผูกพันอยู่ เช่น ค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีผลกระทบมาจนถึงตัวผู้ซื้อคนปัจจุบัน 

          ซึ่งหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ซื้อต้องทำการถ่ายสำเนาเอกสารทั้งหมด อาทิ หนังสือสัญญา สำเนาโฉนด สำเนาเอกสารบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อนำไปทำธุรกรรมกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ในการติดต่อยื่นขอสินเชื่อ หลังจากนั้นสถาบันการเงินจะนัดวันและเวลาเพื่อไปทำการประเมินราคาบ้าน และรอเวลาอนุมัติต่อไป 

          ทั้งนี้ ในกรณีการซื้อบ้าน หลังจากที่ผู้ซื้อตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว สามารถนัดเจ้าของบ้านทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายได้อีกครั้ง และในขั้นตอนนี้ควรจะทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยหลังจากเซ็นหนังสือสัญญาซื้อ-ขายแล้ว ผู้ซื้ออาจให้เจ้าของที่ดินเดิมแจ้งเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดที่ดิน โดยผู้ซื้ออาจเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตรังวัดในครั้งนี้ ซึ่งวิธีดังกล่าวถือเป็นการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินไปในตัว

          หลังจากทำสัญญาซื้อ-ขายเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ซื้อต้องนำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายไปดำเนินการยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินอีกครั้ง โดยให้ทางสถาบันการเงินเข้ามาทำการประเมินราคา โดยในระหว่างนี้ให้หมั่นติดต่อกับผู้ขายเพื่อหารือเรื่องการปรับปรุงบ้าน อาคาร หรือห้องชุด เป็นระยะ เพื่อให้มีโอกาสได้เข้าไปเช็กการดำเนินโครงการของผู้ขายอย่างต่อเนื่อง

          จากนั้นเมื่อสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแล้ว ผู้ซื้อต้องนัดเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงิน และเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการ มาทำการโอนและจำนองที่ดินที่กรมที่ดิน สำหรับในขั้นตอนนี้เจ้าหน้าที่สถาบันการเงินจะเป็นผู้ดำเนินการให้ แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทุกชิ้นที่เกี่ยวกับการจำนองก่อนเซ็นรับรองเอกสาร

5. การติดต่อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่

          ก่อนจะยื่นกู้ควรหาข้อมูลสินเชื่อเตรียมไว้ก่อน ทั้งในส่วนของเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น เปอร์เซ็นต์วงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ระยะเวลาในการกู้ อัตราดอกเบี้ย โดยเฉพาะใน 3 ปีแรก เพื่อนำมาเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยของธนาคารไหนดีที่สุดสำหรับตัวเอง และอย่างที่เกริ่นไปแล้วว่าผู้ซื้อควรทำการติดต่อกับสถาบันการเงินที่ต้องการยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อบ้านไว้ล่วงหน้า เนื่องจากในเอกสารสัญญาซื้อ-ขายอาจระบุระยะเวลาการชำระเงินงวดแรกภายใน 1-2 เดือน ดังนั้นก่อนทำสัญญาซื้อ-ขาย ผู้ซื้อควรติดต่อเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง 

          โดยเฉพาะวิธีการเตรียมตัวและรายละเอียดเอกสารต่าง ๆ ที่แต่ละสถาบันการเงินต้องการให้แนบไปพร้อมกับแบบฟอร์มคำขอ ซึ่งการเตรียมตัวที่ดีจะส่งผลให้การติดต่อกับสถาบันการเงินเป็นไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว ดังนั้นเมื่อเอกสารทุกอย่างพร้อมแล้ว ผู้ซื้อควรรีบยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินในทันที ทั้งนี้ ในเบื้องต้นคาดว่าระยะเวลาในการพิจารณาการขอสินเชื่อบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 1-2 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับการดำเนินงานของสถาบันแต่ละแห่ง 


6. การนัดวันโอน

          เมื่อการขอสินเชื่อดำเนินการเสร็จสิ้นและได้รับการอนุมัติแล้ว จากนั้นผู้ซื้อต้องทำการนัดวันโอนกับสถาบันการเงินที่ผู้ซื้อได้ยื่นขอสินเชื่อไว้ หรือเป็นการทำเรื่องโอนระหว่างผู้ขายกับสถาบันการเงินที่ติดจำนองอยู่ ก่อนที่มีการโอนระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายอีกครั้ง ซึ่งในขั้นตอนนี้ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายยังคงค้างต่อสถาบันการเงินเดิม ว่าจะมีผลกระทบกับการซื้อบ้านของผู้ซื้อหรือไม่ หรือหากไม่แน่ใจอาจสอบถามหรือขอคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่เพื่อให้เกิดความชัดเจน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่ากองทุน และค่ามิเตอร์น้ำ-มิเตอร์ไฟ เป็นต้น

7. การรับมอบบ้าน

ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่

          หลังจากดำเนินการเรื่องการขอสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว จากนั้นจะเป็นขั้นตอนของการรับมอบบ้าน โดยทางสถาบันการเงินที่อนุมัติสินเชื่อจะเป็นผู้ดำเนินการให้ ซึ่งจะเป็นการนำโฉนดที่ดินไปดำเนินการ และผู้ซื้อเพียงแค่ชำระค่าโอน จากนั้นรอจนได้โฉนดที่ดินใหม่ที่ระบุข้อความว่าผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านนี้โดยสมบูรณ์แล้ว ซึ่งผู้ซื้อต้องตรวจสอบเลขที่โฉนดหรือรายละเอียดต่าง ๆ ที่ระบุไว้ว่าถูกต้องตามจริงหรือไม่ จากนั้นเมื่อได้รับเช็คเงินกู้จากทางสถาบันการเงินก็ทำการชำระเงินกับผู้ขาย และชำระเงินกับสถาบันการเงินให้ครบถ้วนตามที่ระบุในเอกสารสัญญาต่าง ๆ 

8. การเข้าพักอาศัย

          ตามที่ตั้งงบประมาณไว้ ทั้งนี้ ในส่วนของอาคารชุด เรื่องระบบสาธารณูปโภค จะเป็นหน้าที่ของส่วนกลาง ทว่าผู้ซื้อก็ต้องตรวจสอบระบบต่าง ๆ ภายในบ้านเพื่อความปลอดภัย หากเห็นสิ่งใดผิดปกติ แม้เป็นเรื่องเล็กน้อย ควรจะแจ้งเจ้าของเดิม หรือเจ้าของโครงการ เพื่อทำการปรับปรุงซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดให้สมบูรณ์แต่เนิ่น ๆ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในระยะยาว

          เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับขั้นตอนการเลือกซื้อบ้านที่นำมาฝากกันในครั้งนี้ ข้อมูลดังกล่าวเป็นเพียงข้อมูลคร่าว ๆ ที่ผู้ซื้อควรทราบไว้ เพื่อให้สามารถนำไปวางแผนในการซื้อบ้านได้อย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น ทั้งนี้ ผู้ซื้อจะต้องศึกษารายละเอียดในแต่ละโครงการที่มีความแตกต่างกัน โดยเฉพาะเอกสารสัญญาต่าง ๆ ที่อาจมีการจัดทำแยกย่อยเพื่อให้เหมาะสมกับการทำสัญญาซื้อ-ขายบ้านในแต่ละประเภทนั่นเอง

เรื่องที่คุณอาจสนใจ
เรื่องที่คุณอาจสนใจ
8 ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่ที่ควรรู้ ก่อนตัดสินใจต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง อัปเดตล่าสุด 22 มิถุนายน 2565 เวลา 15:47:42 73,399 อ่าน
อ่านความคิดเห็นของเพื่อนๆ ..คิดอย่างไรกับเรื่องนี้ เขียนเลย
TOP